D.G.

Собеседники
 View profile  See their activity

  • Content count

    333

  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    1

Everything posted by D.G.

  1. У адекватных соотечественников уже на генетическом уровне заложено покупать доллары в любой непонятной ситуации. и это правильно. Сумовая заначка на 2-3 месяца - остальное в баксы. Вне зависимости от "силы" национальной валюты. Кому интересно - может погуглить как Казахстан несколько раз кидал свое население внезапной девальвацией на 15-20% после того, как 1-2 года была стабильность и люди поверили в тенге. PS - чтобы не было оффтопом. "Сила" рубля и всех наших остальных валют - явление временное и происходит из-за искусственных факторов и естественных факторов. Искусственные - Россия продает ресурсы за рубли + ввела обязательную продажу валюты. Второе вчера отменили - это фактор который уменьшит спрос на рубли и на нас тоже соответственно повлияет. Естественные - у нас сезон экспорта урожая. Фирмачи получают валюту и продают ее чтобы рассчитаться с фермерами и подрядчиками. По недвижимости прогноз неизменен. Будет дешеветь, если снизится инфляция доллара, что сейчас происходит. К увеличению ставок прибавилось ещё несколько факторов США, связанных с фактическим началом рецессии.
  2. Так товарная инфляция никуда не делась. Цены поднялись в результате изначального повышения курса, удорожания логистики, отсутствия реэкспорта зарубежных товаров от российских крупных дистрибьюторов и спекуляций, и на данный момент снижаться не собираются. В такой ситуации снижение курса доллара ведёт лишь к снижению количества сумов, которое за свою валюту получат экспортёры, трудовые мигранты и те кто в долларах хранит (а расходы у всех в сумах). В сухом остатке - цены растут, а реальный располагаемый доход падает.
  3. На каждый товар есть свой покупатель. Если такого найти - можно продать существенно выше рынка вне зависимости от того, что мы тут умничаем про кризис и рецессию. Кому-то локация важна, кому-то мебель, кому-то окна на северо-запад. Если человек, который покупает и сдает в аренду знает, что, купив квартиру, сдаст её в течение недели на долгий срок за 12+% годовых - он переплатит. Особенно если квартира дефицитная - скажем, однушка в локации где однушек почти нет и не нужно будет в ремонт/технику вкладывать. Если у перекупщика будет готовый клиент на +20% от рынка, он будет ломать до последнего, но в итоге будет готов купить за +5-10% от рынка. Всё относительно. Но таких идеальных покупателей - меньшинство.
  4. Если не ошибаюсь, шариат запрещает ростовщичество. В связи с этим, в странах с преимущественно мусульманским населением очень распространен Islamic Banking and Islamic Finance, в которых финансовые продукты создаются с учётом норм шариата. У нас недавно была большая международная конференция на эту тему. Скоро появятся продукты, думаю.
  5. 830 за квадрат - опухли они я в том районе вообще не разбираюсь, но ради интереса сделал поиск "магнит" в чатике по недвижимости. [[[Продается 4-ком. кв. на 4-этаже, 4-этажного дома по ул. Алтинкульская,О бщая Площадь 89.5м2И. меется Балкон 2х6м застеклённый.о-р: супер Маркет магнит поликлиника ТАШТРАМ Рисовый базар.Цена окончательная 45 000$]]] Это 500 за квадрат. Фиг с ним 600 пускай как доплата за первый этаж, может локация получше и тп.
  6. Можно было бы подумать, что все эти БЦ строят с прицелом на светлое и богатое будущее, но.. Лет 15 назад работал с крупным иностранным владельцем и оператором гостиниц и БЦ которым пытались впарить Шератон. Так они говорили, что через 10-15 лет после постройки, чтобы привести объект в соответствие с современными требованиями "звездности" или "классности", им дешевле снести и построить заново, чем делать ремонт. Хз насколько правда, но логика есть. В ожидании клиентов, эти новые стекляшки через 10+ лет будут такими же курятниками класса B, как сегодня Дархан и прочие. А на месте Дархана и Инконеля будут новые козырные БЦ.
  7. Вчера зашел в бц Дархан в обменник - там тихо как на кладбище, в помещении обменника ребенок кассирши кувыркался (натурально кувыркался). А первый офис на входе вообще какая-то крипто -гербалайф контора снимает судя по вывеске. Но дверь заперта была )) Сейчас любой success story на рынке - исключение, подтверждающее правило
  8. Реально чтоли так дешево там сегодня? Я бы хотя бы в 10к целился. Ну значит значит владелец купил ещё дешевле и все равно может зафиксировать прибыль
  9. Ну за 5к с сотки у них наверное разговора не получится :)))
  10. Можно и с деньгами уйти. Зависит от застройщика, конечно. У меня несколько знакомых бодались долго (но в рамках приличия, без истерик) и ушли довольные вроде.
  11. Значит будет возможность зафиксировать прибыль в обозримом будущем.
  12. Зато земля дорожает:)
  13. Вы так успешно вели дискуссию, используя макроэкономические показатели, большие цифры и тп. Реально было интересно. А теперь вдруг частный случай на 18 сотках и вывод, что цена земли - в ралли, когда буквально несколько постов назад был пример здания на Панораме, а до этого по денежным переводам. Хотя я в принципе не буду спорить с тем, что "золотые" локации останутся дорогими, как и отдельные ЖК. Но мы ведь не про частности говорим
  14. Я, между делом, походу нашел причину такой крутой статистики нашего ЦБ по переводам. У нас рубль меняется по 191. Получается, если найти канал отправки долларов в Россию - можно неплохо заработать. Продать там 1000 долларов за 70к на сером рынке, отправить сюда через денежный перевод за небольшой процент (привет тем, кто считает, что эти деньги повлияют на наш рынок недвижимости) - останется, скажем, 68000. Получить тут за эти 68000 рублей 13 миллионов сум и купить 1186 долларов по 10950. Профит 18% с одной операции. Недаром спецслужбы в приграничных районах начали тоннели подземные в Кыргызстан находить и кучу налички конфисковывать
  15. Ну так и у нас при том курсе можно было спокойно купить доллары по реальному курсу, а не который по Ахборот показывают. В России сейчас это более цивилизованно работает - это да (но черный рынок, кстати, тоже есть). Мы тут просто обсуждаем парадокс, при котором нереальный курс позволяет играть со статистикой и номинальными ценами.
  16. Ну если у нас каримовский госкурс вернуть - у нас тоже подорожают у них в обменниках сейчас не купить доллары
  17. Нет. Сделка без кредитов. Просто покупка дорогой недвижимости дороже 300к (+10% госпошлины) с последующим получением вида на жительство покупателем-иностранцем. Он бы рад наличкой заплатить, но нотариусы отказываются удостоверять сделку в наличной форме - говорят Минюст требует чтобы был подтвержденный перевод денег. Услуга гарант - через ячейку - заточена под наличку. В нормальных странах да - аккредитив делается, но у нас он только между юридическими лицами. Не доросли ещё с нашей наличной экономикой..
  18. Смотрю медведей за недельку прибавилось приятно, что тема вернулась в русло обсуждения недвижимости. Вопрос знающим: требуется провести сделку по недвижимости по безналу через банк. Как обезопасить покупателя? Ведь получается, что он переводит деньги продавцу до нотариуса и у продавца в руках и деньги, и дом.
  19. Она из гипотез (я с ней отчасти согласен) заключается в том, что наш рынок реагирует на мировые тенденции с отсрочкой в 6-9 месяцев. Пока что всё бьётся.Американский рынок активно рос с апреля 2020 до декабря 2021. Наша недвижимость росла примерно с начала 2021. По себе знаю - приобрел квартиру на дне в январе 2021. Сегодня - 6 месяцев после окончания роста мировых рынков. Если исходить чисто из этой простейшей логики без дополнительных рассуждений - то ещё пару месяцев поболтается цена и пойдет ниже.
  20. Китай на днях принял директиву об возможности использования армии в "невоенных операциях" (привет Тайвань). Теперь полыхнуть может вообще в любой момент, хоть завтра, хоть через 5 лет. В такой ситуации нормальные фонды заранее потихоньку свалят с рынка, чтобы не влипнуть как с Россией. А застройщик Эвергранд перестал делиться статистикой с рейтинговыми агентствами после того, как ему присвоили дефолтный рейтинг. Там рынок недвижимости по краю пропасти ходит уже больше года. Будем смотреть..
  21. Я, кстати, готов признать, что возможно погорячился, когда говорил что бизнес и премиум сегмент не будет делать скидок, потому что банки не позволят из-за балансовой стоимости. Я исходил из нормального финансового планирования застройщика и банкира на стадии кредитования, но скорее всего там с обеих сторон тупорогие просто свои хотелки в бизнес плане нарисовали и им придется это все пересматривать.
  22. О чем и говорим уже несколько дней. У них ипотека 6% - это неподъемные деньги и кризис всей экономики, а у нас банки на голубом глазу предлагают ипотеку под 25% (это в долларах 12-13%), ещё и рекламировать не стесняются.
  23. Посмотрел. Уже даже написано от 11.8 миллиона. Явно парни погорячились с изначальным ценником. Даже если они его считали бизнес-классом - это эконом Локация отстой - инфраструктуры ноль и не будет ещё лет 10 (Технопарк не поможет). Красная цена 800 долларов. Блин вот все советуют уходить в новострой, типа старый фонд дешевеет быстрее нового, увеличивается разрыв в цене и тп. Но нормальных по локации-цене-арендному доходу вообще нету. Уж лучше сталинку или банковскую, чем вот это вот.. может и неправ я с точки зрения долгосрока.
  24. О чем и речь. Скорее всего цена заранее задрана
  25. С тех пор, как у нас инфляция минимум 12% в год. Сумовая рассрочка - это дисконт. Прямые дисконты возможны в ЖК эконом сегмента или у тех кто строит за собственные средства. Остальные будут поднимать цены и давать льготную ипотеку либо рассрочку в комбинации с дисконтом (как у NRG пару страниц назад обсуждали). Этому две причины: 1- статус/понты/маркетинг 2- застройщик закредитоаан под определенную стоимость объекта и банк ему не позволит сильно снижать балансовую стоимость в рассрочке или ипотеке. Но да - на первичном рынке сейчас все признаки кризиса продаж.