D.G.

Собеседники
 View profile  See their activity

  • Content count

    207

  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    1

Everything posted by D.G.

  1. Коротко об инфляции доллара:)
  2. Я с забаненными товарищами не знаком, хоть в целом и разделяю их взгляды на экономическую ситуацию и будущее рынка недвижимости:)
  3. Ок. Будем считать, что зафиксировались на этих цифрах. Весной снова нужна будет ваша оценка рынка - для последовательности У меня ещё есть пара каналов проверенных маклеров - по ним в принципе можно будет легко отследить динамику года примерно с 2019.
  4. Ликвидная однушка по цене будет неоднородная - товар зачастую штучный. Будет целесообразно ориентироваться на двушки 50-60 квм. Ну вот тут кричат "штука за квадрат" - от нее можно отталкиваться. Это к каким локациям сейчас применимо? Максим Горький? Где ещё? Нужна помощь зала ))
  5. Сами же сказали - "аналитика не точная наука" естественно, берём общий рынок, а не отдельные сделки. Думаю, оценить рынок в целом и сравнить цены двух периодов не станет большой проблемой для адекватных людей.
  6. Да. Мой прогноз - снижение на 15-20% к концу весны 2023. И у меня не будет проблем с признанием своей неправоты, если этого не случится. Как говорится, "экономист - это эксперт, который завтра будет точно знать почему его вчерашний прогноз не сбылся сегодня"
  7. Здешние "медведи" (я один из них) вроде как не отрицали, что цены выросли за последние полтора года. Хотя я может что-то и упускаю. Мы говорим о том, что пора бы ценам и обратно откатиться (лично я привязываюсь к рынку США + лаг в 6-9 месяцев, а США сейчас сюжет только закручивается). Конец июля - это наверное был чей-то слишком медвежий прогноз, если говорить о массовом рынке, а не отдельных сделках. Любая аналитика верна. Бывают неточности в сроках
  8. Ну это же слёзы в масштабах страны. Пшик. И большая часть этих денег (что совершенно логично) должна пойти в регионы, а не в столицу. Программа нацелена на 43к домов/квартир. Это не массовая субсидия, а целевая программа. Нет никакого смысла такой программой помогать столичному рынку недвижимости (ну если только чуть-чуть, чисто формально) На 1 января 2022 года в Узбекистане насчитывается 7,1 млн квартир. В Ташкенте - 693 000 квартир.
  9. Наши бизнесмены - они же бесстрашные уверены, что будут сдавать за полторы штуки в месяц стабильно. А маклеры им поддакивают:))) Вон магазин "Пальто" на горького столетний полгода назад ополовинили и в освободившейся половине сделали хороший капитальный ремонт (видимо, продали одну из квартир такому бесстрашному). Что интересно - практически сразу появился арендатор (обувной магазин какой-то), но через пару месяцев съехал и теперь вот баннер висит уже давно.
  10. Ну вот и уронили рубль на 16% за недельку. В интересное время живём..
  11. Если они не начнут массово субсидировать ипотечную ставку (которая сейчас 25%+), то на рынке это мало скажется. А на массовую субсидию у них денег нет - только целевые программы. Будем наблюдать..
  12. Это примерно всё, что нужно знать об уровне деловой активности и доходах населения
  13. Вам там народ пытается сказать, что с таким подходом вы были бы "трудным" арендодателем даже для идеального арендатора в результате, даже хорошие арендаторы от таких сбегают через пару месяцев. А хлеб с маслом арендодателя - это постоянная беспроблемная аренда, потому что любой простой квартиры очень сильно бьёт по годовой доходности в процентах.
  14. Да, конечно же арендодателя. Ступил немного
  15. Все правильно. В любом деле есть риски и да - много стремных арендаторов. Но также есть очень много хороших, порядочных и чистоплотных людей, которые просто не могут платить много и снимают, скажем, за 250-300 долларов. Задача арендатора - фильтровать орков и сдать за, например, 300 нормальным, а не за 320 цыганскому табору.
  16. Имхо - К сдаче даже "бабушкиной" квартиры нужно относиться как к бизнесу, то есть ваш арендатор=ваш клиент. Тогда многие вопросы отпадут. Квартира, вне зависимости от статуса/локациия/цены, должна быть на 100% готова к проживанию людей (не орков/студентов/мардикеров, а людей), а арендатор, в свою очередь, должен быть такой, для которого не жалко заранее поменять смесители, смазать петли, вкрутить лампочки в квартире и подъезде, помыть окна и протереть пыль.
  17. Ну вот и 700 за квадрат, значит, а повыше этаж - ещё дешевле локацию я эту не считаю хорошей ни для жизни, ни для инвестиции, но она точно не ниже по статусу, чем буз-2, Карасу, дальний юнусабад или что тут ещё упоминали..
  18. Я не знаю о чем там был спор, но 750 за квадрат объективно уже можно найти не особо напрягаясь в квадратуре 75-80+, без ремонта, в нетоповой локации типа "4 остановки от БИЙ"/Карасу и тд. Даже новострой коробка есть на Паркент-циолковской Макро) 85кв за 66к (это 776 до торга). Вчера увидел у какого-то риэлтора в канале.
  19. Все верно. Но я считаю что наш рынок сегодня тоже перегрет. У казахов на стороне спроса (зарплаты и другие доходы) тогда были большие деньги - и соответственно предложение (стройки) множились. Потом халява закончилась, спрос начал падать и сказка закончилась. В результате долларовая цена ещё нескоро вернётся к тем значениям. По факту все, кто инвестировал в рост долларовой цены в те годы, до сих пор сидят в минусах либо уже зафиксировали убыток. У нас лично я вижу примерно то же самое. На стороне предложения - государство, кредиты, отмывание средств. На стороне спроса - реальные доходы населения и деловая активность. Цикл - строительной бум-накачка рынка-потом остывание. Если бы не мировой кризис, который сейчас начинается, накачка рынка могла бы продолжаться довольно долго, но ситуация изменилась. Бакс был другой, но наши валюты тоже были другие. Доллар до сих пор служит ориентиром для рынка, как ни крути, и лично для меня график соотношения курса доллара и цен на недвижимость очень показателен. Чтобы дальше нагревать рынок - нужна очень доступная ипотека и стабильный доход населения. Этого пока у нас нет.
  20. Все упирается в платежеспособный спрос и курс доллара. У нас первое падает, а второе растет. В такой ситуации психология отойдет на второй план. Будем падать, имхо. Для информации - динамика цен квадрата в Алматы с 2008 года в тенге и долларе. Очень познавательно.
  21. Спасибо что просветили Я с вами полностью согласен. Более того, считаю что локация имеет первостепенное значение. Но понятие хорошей локации (как и хорошего ремонта) - оно у каждого свое, поэтому я не подвергаю сомнению ваши последние примеры, а просто немного удивляюсь
  22. Это кстати нормальный вариант на сегодняшнем рынке. Локация более-менее. Если реально ремонт хороший - может приносить 15% годовых
  23. Мы в какую-то Москву превращаемся всего 15 километров от МКАД - шикарное место. Скоро метро дотянут :)
  24. Будем наблюдать ситуация интересная в любом случае Поговорка в основном относится к тем, кому в данный момент надо и у кого в данный момент есть деньги. Таким обычно продавать нечего надо бежать и покупать пока не "проели" деньги А с точки зрения прогнозов по рынку недвижимости вы правы конечно
  25. Вчера как минимум министр финансов РФ открыто заявил, что его не устраивает сильный рубль и, чтобы не было проблем с исполнением бюджета, нужно вернуть его к более понятным значениям. Я считаю, что покупку недвижимости как инвестиции (если человек не перекупщик и ему не срочно) целесообразно основывать на фундаментальных факторах. Фундаментально, как минимум: 1- высокая вероятность дефицита доллара и, соответственно, его укрепления; 2- у нас есть признаки затоваривания рынка недвижимости; 3- у нас есть признаки замедления деловой активности и снижения доходов бизнеса; 4- у нас есть признаки удорожания жизни относительно доходов населения. Но, как говорят, "лучшее время купить недвижимость - это сейчас"