tigor

"Главная добродетель наших чиновников: законопослушание, чинопочитание и начальстволюбие" (Константин Кушнер).

thalamix, да и я за свою «профрепутацию» не очень боюсь . По разным оценкам (в том числе правозащитных организаций) число мигрантов из РУз в Республике Корея (это первое РК ), Республике Казахстан (это второе РК или РКаз) и колеблется от 3 до 5,5 млн.чел. По моим подсчетам – их около 4 млн. человек. hocum, простыми словами Вы сформулировали золотое правило трейдера: «Выбирайте только хорошие позиции и избегайте плохих» . Плюсанул... Smik, давайте, как говаривал человек изображённый на Вашем аватаре, «отделять мух от котлет». С полной уверенностью могу сказать, что в настоящее время ни в одной риэлторской организации Ташкента не проводится аналитическая работа по вопросам рынка недвижимости, следовательно, нет издержек на содержание аналитика (-ов), нет и перекладывания этих затрат на продавца недвижимости. А вот с уровнем квалификации риэлторов и методами их работы есть проблемы - в этом Вы правы. Начнём с того, что изначально при получении квалификационного сертификата риэлтора были установлены заниженные требования: претендент может иметь среднее специальное образование. Хотя риэлтор – это на 70% психолог и на 30% – юрист, т.е. должен обладать очень хорошим базовым образованием. Кроме того, для получения лизензии РО достаточно иметь 2-х риэлторов (один из которых - директор). Это привело к тому, что РО просто превратились в “крышу” для маклеров... Закон «О риэлторской деятельности вступил в силу 23 июня 2011 года – скоро будем отмечать вторую годовщину. И что в остатке: работающие маклера, нарушения трудового, уголовного и налогового законодательства, работа без договоров, сохранение негативного отношения к риэлторам и пофигистического отношения последних к клиентам. 30 мая 2012 года Министерством юстиции было выдано свидетельство о государственной регистрации Ассоциации риэлторских организаций. За неполный год работы сменилось 3 исполнительных директора АРО: с 11.07.2012 года Исхаков Е. досрочно расторгнул трудовой договора; затем – до 17.09.2012 года - Зиямухамедова Н.; и, наконец, Муксинов А. И что сделало АРО за почти год работы? Презентация АРО в Бизнес центре «Пойтахт» 12.12.2012 года, выделение Муксинову А. и Кинчук К. денежных средств на приобретение сельхозпродукции в размере по 5 МРЗП каждому, оплатило обучение А.Муксинову (направление - педагогика!), стоимостью в 925 000 сум в Центре повышения квалификации без вычета с его заработной платы, и, как сказано в отчёте о проделанной работе исполнительным органом АРО за 4 квартал 2012 года, «было налажено делопроизводство Ассоциации, в том числе организация внутренней и внешней деловой переписки с применением элементов электронного документооборота»… Круто! (использованы материалы сайта www.aro.uz) Наверное, имелась в виду РФ: в РФ размер риэлторского вознаграждения с операциями жилья от 4 до 10%% (минимальный % устанавливается, если клиент продает, а затем покупает квартиру через одно и то же агентство: 4%+4%=8%). На загородное жилье – до 15%. Риск 2 – всем известно кто держит такие базары . В связи с этим актуальным становится вопрос: "А что будет с владельцами в 2015 году (имеются в виду выборы) и, соответственно, с самими базарами?". thalamix, конечно, работа на падающем рынке более рискованное занятие, чем на растущем . Если речь идет о рынке недвижимости, то можно работать «в короткую»: маклеры знают, что можно найти «горящий» вариант продажи квартиры (цена на 10-15%% дешевле аналогичной на рынке) или еще лучше «выкупной» вариант продажи (на 25-30%% дешевле). Задача маклера или спекулянта, выкупив такие квартиры (иногда такие квартиры покупаются маклерами вскладчину), в короткий срок продать их. На руку маклерам и возможность психологического продавливания продавца: «Да вы что?! Завтра вам и такую цену не предложат!» Можно работать и в «длинную» и увеличить свою долю на рынке. Необходимо дождаться ценового дна (по вашему мнению) и купить квартиру(ы). С началом положительного тренда сидеть в позиции и ждать когда размер потенциального дохода сравняется с размером ваших ожиданий и продать квартиру(ы). До момента продажи квартиру(ы) можно сдавать в аренду. Выше речь шла о спекулянтах. Что касается маклеров, то свои 3% они получают при любом раскладе и направлении рынка.

Вот именно... Можно, конечно, построить стоянку вскладчину , а через месяц получить предписание о ее сносе... :( @Istonic, п.2 решения хокима города Ташкента «О благоустройстве строений для хранения автомототранспортных средств и приведении их в соответствие с правилами градостроительства в городе Ташкенте» от 8 апреля 2013 года: «Поручить первому заместителю хокима города Ташкента (Б. Рахмонову) совместно с Главным управлением по архитектуре и строительству города Ташкента и другими ответственными организациями в течение одного месяца разработать подробный единый типовой проект стоянок автомототранспортных средств, организуемых в жилых массивах». Поэтому ИМХО необходимо обратиться в ГлавАПУ за таким типовым проектом на N-ное количество авто, а дальше как положено: привязка к местности, решение хокима о выделении земельного участка и т.д.

Действительно: «А вы с какой целью интересуетесь?…» (с.) из фильма «Бумер»… Все просто : за каждый полный % роста СЦП выплачивается 1,2 млн.сум основным работодателем (за снижение показателя он ничего не платит); за каждый полный % снижения СЦП выплачивается те же 1,2 млн.сум, но уже конкурентом основного работодателя (за повышение показателя он также ничего не платит). P.S. Самое хреновое время было летом прошлого года, когда цены три месяца стояли как вкопанные, зараза!

Правильно ... Еще раз убеждаюсь, что Вы внимательно следите за рынком недвижимости thalamix, возможно Вы и правы, т.к. в отчеты статорганам попадают те лица, которые выписались и пересекли границу республики… Правы Вы и в том, что поток выезжающих увеличивается в кризисное время… Перефразируя В.И.Ленина: "Есть такая партия статистика!" Что касается работающих в РФ, сохраняющих гражданство РУз и узбекистанскую прописку, то можно сослаться на данные ФМС РФ: сведения в отношении иностранных граждан, находящихся на территории Российской Федерации, в половозрастном разрезе (по состоянию на 31 марта 2013 г.) говорят, что в РФ находятся 2 294 397 чел. – граждан РУз (из них 1 875 319 мужчин и 419 078 женщин). В отношении работающих в РК, РК и других дело, конечно, запущеннее. Есть разные оценки и приводить их здесь я не буду… "Будем посмотреть" (с.)

Уважаемый thalamix, может Вы перепутали «четвертую волну миграции» с четвертым дном на рынке недвижимости? В РУз было две волны ушедшей миграции: первая –сразу после распада СССР (ее пик приходится на 1992 год, когда из республики выехало 424 086 человек) и вторая – после финансового кризиса 1998 года - занимает значительный отрезок времени 1999-2008 гг. (пик второй волны 2005 год, тогда выехало 246 386 человек). Всего за 1991-2012 гг. из республики выехало 5 395,8 тыс.человек. Действительно, с 1 января 2013 г. в РФ действует новая программа содействия добровольному переселению соотечественников. Глава ФМС РФ Ромодановский в своем интервью 22.01.2013 года сказал: «Руководством страны поставлена задача обеспечить миграционный приток в Россию на уровне около 300 тысяч человек в год, в том числе, за счет привлечения на постоянное жительство в Россию соотечественников из ближнего и дальнего зарубежья, квалифицированных иностранных специалистов и перспективной молодежи». Интересны также результаты исследования (если ссылка не открывается, то статью можно прочитать тут) положения и миграционных настроений российских соотечественников, проживающих за рубежом, которое проводилось по заказу МИД РФ. Так, «в Узбекистане, занимающем по численности русского и русскоязычного населения второе место в Центральной Азии (около 1 млн. чел.), на переезд в Россию ориентированы 58,7% соотечественников», т.е. в ближайшие года три только в РФ намерено выехать на ПМЖ около 600 тыс.чел. – это примерно на уровне сложившейся ушедшей миграции за последние годы. Т.е., даже при создании благоприятных условий для миграции, ушедшая миграция будет оказывать примерно такое же влияние на рынок недвижимости, как и в настоящее время. Триггером для ускорения внешних миграционных процессов и, соответственно, оказания существенного влияния на рынок недвижимости может явиться результат «Выборы-2015»…

@Larisa, заключая договор аренды с последующим выкупом, Вы должны будете нотариально его оформить, платить налоги (8% от суммы аренды в этом году) и ежегодно подавать декларацию в налоговую инспекцию… :( Гораздо проще оформить договор займа, предусмотренного ст.732 ГК РУз.(«По договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги…» Согласно ст.733 ГК РУз: «Договор займа между гражданами должен быть заключён в простой письменной форме, если его сумма превышает десятикратный установленный размер минимальной заработной платы… Договор займа признается заключённым в письменной форме при наличии расписки заёмщика или иного документа, удостоверяющего передачу ему займодавцем определённой суммы или определённого количества вещей». Образец договора займа между физическими лицами можно скачать в интернете. Пример. Гр.А имеет квартиру стоимостью 140 млн.сум и гр.Б желающий купить эту квартиру, но способный оформить куплю-продажу через 3 года. Гр.А согласен продать эту квартиру и между гр.А и гр.Б заключается договор беспроцентного займа от 23.05.2013 года на сумму «большей части денег», например, на 100 млн.сум на три года: гр.Б (займодавец) передает в собственность гр.А (заемщику) деньги в размере 100 млн.сум. При этом гр.А обязуется возвратить деньги 22.05.2016 года в размере 100 млн.сум. Затем (согласно ст. 347 ГК РУз. «Прекращение обязательства новацией»: «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация)» между гр.А и гр.Б заключается дополнительное соглашение к договору займа или это можно отразить прямо в договоре займа, о том, что в случае если гр. А не сможет вернуть в указанному сроку гр.Б сумму в размере 100 млн.сум, то гр.А обязан будет передать (в форме купли-продажи) принадлежащую ему квартиру в собственность гр.Б, при этом гр.Б обязан внести дополнительно 40 млн.сум к имеющейся сумме займа 100 млн.сум (согласно прилагаемой к настоящему договору расписке о получении гр.А от гр.Б денежных средств в размере 100 млн.сум, которая является неотъемлемой частью настоящего договора). Через 3 года гр.Б доплачивает гр.А 40 млн.сум, оформляется договор купли-продажи и тожественно сжигается договор о займе. Чем хорош договор займа: может заключаться в простой письменной форме; гр.А остается собственником квартиры; гр.Б уверен, что через 3 года он сможет в любом случае вернуть свои деньги, даже если гр.А продаст квартиру (хотя есть возможность гр.Б поставить запрет на продажу квартиры гр.А). Чем плох договор займа: гр.Б может отказаться от покупки квартиры и гр.А должен будет возвратить всю сумму (в отличие от соглашения о задатке, где последний в любом случае остаётся у продавца); необходимо определить по какому курсу будете проводить окончательный расчет: по фиксированному на 23.05.2013 года или по текущему на 22.05.2016 года; в случае составления договора займа в простой письменной форме и утере его гр.Б последствия для него могут быть весьма плачевными.

Оценил Ваш юмор :P . Во-первых, ст.6 закона РУз «О нотариате»: «Нотариус, другим должностным лицам, совершающим нотариальные действия, а также лицам, которым о совершаемых нотариальных действиях стало известно в связи с выполнением ими служебных обязанностей, запрещается разглашать ставшие известные им сведения, в том числе и после прекращения трудового договора». И, во-вторых, не все указывают в договорах купли-продажи реальные суммы сделок. Что касается величины Spread (разница между ценами Ask и Bid), то это и есть размер дисконта или скидки, которая определяется путём опроса риэлторов по проведённым ими сделкам. Именно корректируя СЦП на среднюю величину дисконта можно получить индекс стоимости жилья (средняя реальная цена продажи). Так, например, в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%. Что касается реальных сделок, то даже приводимые здесь примеры не могут отразить реальной цены продажи, т.к. все квартиры по-своему уникальны (даже вид из окна влияет на цену или фиговые соседи), но Вы это сами лучше меня знаете… Так что это тоже не есть абсолютная истина, а дополнительная информация к размышлению. Что есть гуд, согласен .

Здравствуйте Сергей Абдурауфович , не буду с Вами спорить... СЦП, индекс цен, выбор статбазы, отсечение статшума, выведение средних величин и коэффициентов, учет погрешности и групировка - методика и методология их определения разработаны уже давно (статистика, а именно экономическая и математическая статистика, теория вероятностей) и используются в работе АЦ (это только наш Госкомстат еще никак не может выработать методику). Конечно, можно определить реальную цену продажи одной или нескольких квартир. Но как Вы будете определять реальную цену продаж по кварталу, массиву, району, городу? Поставите около каждой нотариальной конторе по мобильной лаборатории с полиграфом и наряд ОМОНа? Определяя СЦП и выясняя путем опроса риэлторов средний размер скидки при продаже можно выйти на индекс стоимости жилья, приближенного к реальной цене продажи. Именно СЦП берутся и при определении индекса потребительских цен. Счетчики ходят по базарам и магазинам и просто фиксируют цены на ряд товаров (при этом фиксируются именно цены предложения, а не реальная цена продажи – например, цена кило клубники 4500 сум/кг., окончательно (с учетом торга) – 4000 сум/кг., но счетчики фиксируют первую цену). Да и потом, ИМХО важна не столько сама величина стоимости жилья, а ее динамика: а с этим показатель СЦП прекрасно справляется… Кстати, за май 2013 года ожидается снижение СЦП ~ 0,5 - 0,7%%.

@Renegade, cовершенно верно . Цены на жилье в Алма-Ате начали снижаться в августе 2007 года – кризисные явления в Казахстане проявились значительно раньше чем в РФ и других странах СНГ. По данным аналитического центра GED Analytics цены снизились с 3750 долларов за кв. м. до уровня 1550 долларов за кв. м.

Уважаемый @regbljy, спасибо за информацию, только в следуюший раз желательно вставлять ссылку откуда был взят первоисточник или, если это Ваша статья, то мое пожелание теряет силу . Не согласен с выводом, содержащимся в статье, что снижение цен на жилье в каком-то месяце отражает спекулятивные настроения. График цены на жилье по определению не может иметь вид восходящей или нисходящей прямой (не путать с линией тренда). Вместе с тем, критика по поводу качества приведённого анализа ИМХО справедлива. По моим данным в марте 2013 года СЦП выросла на 1,7%. Аналогичная ситуация имела место в январе 2013 года, когда ИАЦ «Sion Research» показал рост СЦП в январе на 1,4%. Но позвольте, любой человек хоть немного знакомый с рынком недвижимости (не говоря уже о аналитиках, риэлторах или АЦ) скажет, что в январе наступает затишье, «мёртвый сезон»: как правило, в январе временно снимаются с продажи квартиры, приобретённые с инвестиционными целями, снижается мобильность потенциальных покупателей, и, как следствие, цена в январе снижается (так было и в январе т.г. когда СЦП снизилась, по моим данным, на 1,9%). Насколько мне известно, в настоящее время анализом в ИАЦ «Sion Research» занимается г-н Ядгаров, не имеющий должного опыта анализа рынка недвижимости и работы на этом рынке. Это можно проследить по заключениям, которые г-н Ядгаров приводит в своих обзорах. Так, в обзоре за март 2013 года г-н Ядгаров пишет: «Основной причиной снижения СЦП на квартиры, по нашему мнению, явилось снижение цен в секторе многокомнатных квартир, то есть квартир от 5 и более комнат, в силу того, что они имеют большую площадь, и тем самым, их содержание обходиться на много дороже, чем квартир с меньшей площадью». Почему эта закономерность имела место лишь в марте 2013 года, а не в других месяцах? Следуя логике аналитика, можно сделать вывод, что квартиры в новостройках должны стоить около 300 у.е./кв.м., ведь там большие площади и, следовательно, повышенные эксплуатационные расходы, и спросом они вообще не должны пользоваться. И г-н Ядгаров не принимает во внимание, что человек, имеющий средства на покупку многокомнатной квартиры, не особенно будет задумываться о текущих затратах на ее содержание… В обзоре за второе полугодие 2012 года, г-н Ядгаров пишет: «В течение второго полугодия 2012 года средняя цена предложения (СЦП) на квартиры на вторичном рынке города Ташкента имела неустойчивую динамику». Какая «неустойчивая динамика»? Даже по данным самого ИАЦ наблюдается устойчивая положительная динамика СЦП, за исключением сентября 2012 года. «Небольшое снижение СЦП произошло в сентябре 2012 года, что можно связать со стабильным экономическим ростом в первом полугодии 2012 года». При этом г-н Ядгаров связывает это с тем, что «в случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы…» В случае «уверенного роста экономики» разбухшие «другие потоки» направляются именно в приобретение объектов недвижимости, как одного из способов сохранения и приумножения капитала. И рынок недвижимости – это не фондовый рынок: на нем, в отличие от последнего, изменения происходят не сразу (не в течение одного- двух месяцев) и он (рынок недвижимости) имеет гораздо большую инертность. Кстати, по моим данным в июне-августе 2012 года вообще не было изменения СЦП, а вот в сентябре 2012 года был рост на 1,3%. И что-то мне подсказывает, что мои цифры более объективно отражают реальную динамику цен .

@ruru, cогласно п.11 Положения о садово-виноградарских товариществах, утверждённого постановлением Кабинета Министров РУз от 1 марта 2011 года № 51 «Товарищество имеет право: …. вступать в объединения (ассоциации, союзы) садово-виноградарских товариществ, создаваемые для решения общих вопросов деятельности, и выходить из их состава». Т.е., вступать или не вступать в ассоциацию это прерогатива членов СВТ и хокимият не имеет права навязывать членство в ассоциации. Необходимо созвать общее собрание членов СВТ - Высший орган управления товарищества – и обсудить вопрос возможности вступления в члены ассоциации (на собрание желательно пригласить работника хокимията и обязательно отразить это в протоколе). При отрицательном решении протокол общего собрания является основанием для прекращения всяких действий и притязаний со стороны работников хокимията: п. 7 вышеуказанного Положения: «Государство в лице органов государственной власти на местах гарантирует обеспечение прав и защиту законных интересов товариществ и их членов, содействует их развитию и укреплению, оказывает необходимую организационную помощь». Какие плюсы от вступления в ассоциацию? ИМХО, никаких. «Содействие в оформлении купли-продажи», извините, но у вас в СВТ дачи перекупаются через полгода или год, чтобы это было актуально? Да и потом, как работник хокимията поможет? Все равно владелец дачи все сделает САМ и за СВОИ деньги и время. Минусы: действительно дополнительные расходы в виде членских взносов, дополнительный административный придаток(надсмотрщик) в виде ассоциации, возможное предоставление каких-либо сведений или отчётности, обязательное участие СВТ в общественной жизни района (как правило, заключается в «просьбах» выделить деньги для проведения благо устроительных работ). Последствия не вступления в ассоциацию могут быть различны: от полного оставления СВТ в покое до отключения электричества и направления различного рода комиссий и проверок (СЭС, пожарники, экологи и т.д.)

Дамы и господа, я здесь случайно – просто попалась на глаза заметка (не знаю читали или нет), думаю что она интересна: Одной из самых продаваемых машин в ФРГ стала... российская «Лада Калина». Правительство этой страны сделало широкий жест. Любому, кто утилизирует старый автомобиль и купит новый, бюджет выплачивает 2,5 тыс. евро. Вот немцы и ринулись сдавать барахло. А взамен - покупают самые дешевые марки. Такой как раз оказалась «Лада», которая стала хитом. Итог: в феврале российские машины по продажам обогнали марки «Мерседес», «БМВ» и «Ягуар». Сейчас наши авто - в первой тридцатке самых популярных машин в Германии. http://www.argumenti.ru/publications/9164