pied piper

«На самом деле это [рецессия] хорошо. Слишком долго деньги сыпались дождем на дураков. Банкротства должны произойти (в этой ситуации). Вся эта история с сидением дома из-за COVID-19 обманула людей, заставив их думать, что на самом деле вам не нужно много работать. Грубое пробуждение приближается!»

Пузыри начинают схлопываться. ФРС выпустила инфляцию из бутылки, и теперь пытается купировать. Начнется все как всегда там с дальнейшим shockwave по всему миру. Интересно, каков размер "пузырька" недвиги у нас. Думаю, не очень большой ибо сверхдоступной ипотеки вроде не было. Но залили нас долларовой массой тоже не мало, как и всех (и дешевые кредиты, и трансграничные переводы, и инвестиции прямые). Занятно, что рост недвиги наблюдался повсеместно в мире, не только у нас. То что, при инфляции ТНП падают разные классы активов (фондовый рынок, крипта, недвига) не должно удивлять. Такие разнонаправленные движения означают, там или здесь образовались приличные пузыри из-за сверхвысокой эмиссии. Ну а пузыри имеют обыкновение сдуваться, когда начинается шухер. Так что, стагнация цен, с медленным сползанием вниз в ближайшие месяцы? То, что это пик вроде уже видно по поведению девелоперов. P.S. на всякий случай отмечаю, я согласен с теми, что цены на недвигу будут только расти.. Но не сейчас, и не завтра, ибо надвигается шторм, а попозже, год-два хз, не берусь сказать. Чтобы представить динамику, достаточно представить пилообразную диаграмму, устремленную вверх

Население со средним уровнем дохода есть любой стране. Важна их доля, чтобы сформировать средний класс, влияющий на рыночный спрос, в том числе на недвижимость. Остается выяснить, какой доход семьи (домохозяйства) определяет средний класс в наших условиях? Конечно это определяется потребительской корзиной, но если так прикинуть навскидку, это сколько - $1,000, $2,000, $3000 на семью или больше (или $250, 500, 750/чел и т.д. если учесть ср. кол. членов в семье)? И каков их процент среди населения?

Это в точку. Прошляпили время, не подготовились с наращиванием необходимых резервных мощностей для приема больных. За четыре месяца. Что хуже очевидно это только начало экспоненциального роста, до пика и выхода на плато (flattening the curve) еще далеко. Очередные некомпетентность и головотяпство ответственных, и возможно другие сопутствующие факторы как всегда, приведшие к плачевной ситуации.

Рукопожимаю. Риск со вкладами существенно выше. Падение курса на какие-то 1000сум, уменьшает тело со $100тыс до $91тыс. А если больше? Ухищрения с процентами каждый месяц (всего лишь 2% от общей суммы) ситуацию не спасут.

Да, на аренде жилья можно заработать 8-9% в год, это типа нормы в Ташкенте. Это из своего опыта. Например, за 100шт взять 3 кв в центре или 4 кв не в центре (типа Чил, Ю-А), отдача будет плюс минус одно и то же, я думаю. А можно и большую доходность, если подвернется хороший объект. Пример, взял однушку в ноябре за 23.5 в ЮА, и из-за удачной локации, хорошего состояния и обставив немного (б/у 2-кам холодильник, тв и др. мелочь все за $500), удалось сдать за 230. Мои текущие расходы не превышают 6-7% (плачу только за жэк и отопление, все остальное арендатор). т.е. около 2,500 чистыми. Кап расходы не потребуется мин 5-6 лет, т.е. за все это время доходность составит выше 10% в год. И если еще учесть остаточную стоимость недвиги, которая как ни крути, имеет тенденцию к росту в средне- долгосрочной перспективе (т.е. смею предположить, что через 3-5 лет этот объект будет стоит дороже, чем сейчас), то доходность вероятно еще выше, даже если применить различные discount rate. Что касается предложенного депозита в банке (типа керри трейда в нашей валюте). Посмотрим пример: имеем USD100,000, конвертируем в сумы и сейчас кладем в депозит под 22%. $100,000 -> 1,020,000,000 через год получится x 1.22 = 1,244,400,000 сум. Разница 224,400,000 сум. Вроде неплохо. НО, в 2019 сум упал примерно на 14%, что коррелировался с уровнем инфляции (примерно те же 14%). В 2020, курс уже упал около 7% с начала года, и уровень инфляции ожидается на том же уровне 14%. С учетом текущей тенденции, можно предположить аналогичное падение сума (т.е скажем сейчас 10,200, и будет 11,600) через год. Тогда возврат по вкладу составит 1,244,400,000/11,600 = 107тыс с небольшим. Т.е. доходность около 7%, что на самом деле ниже чем в арендном бизнесе. Здесь дело даже не доходе, а в курсовом риске. Что если, сум упадет не на 14%, а на все 20%, что тоже возможно в наше коронакризисное время. Если курс падает на 20% в течение года, то доход от вклада составит 1,244,400,000/12,200 = 102тыс., т.е. всего лишь 2,000 долл (2%), прибыль почти нивелируется. Строго ИМХО.

Да это будет, исходя из нашей демографии. Говорят же, демография это судьба (т.е. страны) - demography is destiny )) от этого нам никуда не деться. Но, не думаю, что все вернется в круги своя так быстро буквально после карантина, т.е. V-образно (в течение 2-3 месяцев). Полагаю, исходя из превалирующего мнения в мире, что от такого удара экономика/доходы населения быстро оправиться не смогут, и поэтому восстановление будут в лучшем случае в виде U (т.е. займет определенное время, более чем 2-3 месяца). Скажем, потребуется полгода-год. ИМХО, конечно.

Однако вижу, что цена аренды в целом откатилась - сужу из своего опыта. У меня один из объектов освободился на днях - двушка на ЮА-4, пустая, в сред. состоянии, которая приносила 200 (оплачиваю только жэк и отопление). Квартирант семейный потерял работу во время карантина, продержался пару месяцев и решил покамест вернуться домой. Вижу за эту цену этот объект уже не сдать на данный момент – спрос минимальный уже пару недель, т.к. большинство маклеров/клиентов просят за 150-170. Полагаю, это и есть рыночный тренд (падение цен аренды 15-25%) на ближайшие месяцы, полгода (жду, как поведут себя другие мои арендаторы:)

купил баксы сегодня по 10150 в кассе НБУ ЮА. Никаких ограничений. Правда пускали в здание по одному (была очередь в 5-6 чел).

ИМХО, никаких катаклизмов, речь идет пока об обстоятельствах, которые повлечет ослабление местных валют у наших основных торговых партнеров (условно скажем в районе 10-15%), учитывая, что нефть не скоро вернется на прежние позиции. Это ситуация не только в РФ, но и КЗ, да и Китай (как например, Petrochina объявила о сокращении закупок природного газа из Уз). А это не иначе как падение сума на аналогичный уровень, а скорее и чуть больше, учитывая особенности местной экономики (отрицательный платежный баланс, меньше возможностей у нашего ЦБ для стабилизации курса). Это не аналог прежнего кризиса конечно, а типа существенной коррекции в сторону вниз. В этих условиях особо резких движений на рынке недвиги ожидать не стоит. Будет вялое движение цен в указанных пределах.

Формируется идеальный шторм – корона, опек, обвал рынков, курс рубля. В этих условиях у сума никаких шансов, улетит вверх как пить дать. Как правильно заметили, обычно это пропорционально падению рубля и зачастую даже выше. Произойдет это с небольшим временным лагом (от пару недель до месяца) когда экономика «почувствует» сокращение валютных поступлений. Это и из-за гастеров, и резкого сокращение экспорта. При девальвации, когда доходы населения падают, говорить о росте цен на недвигу не приходится. При таких мощных внешних факторах, такая мелочь как прописка на ситуацию повлиять не сможет. ИМХО

Точно. Уже сообщали : https://www.spot.uz/ru/2020/02/25/mortgage/ Принципиальных изменений для покупателей не вижу - ставки ком. банков будет в районе 20-24%, что сложно назвать доступной ипотекой. Плюс будут ограничения по суммам ипотеки.

Спасибо! )) Тоже считаю недвигу одним из надежных вариантов пассивного дохода в долгосрочном плане, в наших реалиях. 8-10% без особого риска. Знакомый знакомого предлагает свою ЮА-8, 2/1/4, зеркалку тоже в хорошем состоянии (стеклопакет, кафель), с кондером/мягкой мебелью. Недалеко от круга (напротив ресторан биллур). Окончательно 29. Это вариант? Есть сомнения насчет планировки, ликвидности.

Взял за 23.5, исходя из локации и состояния. Может слегка переплатил, но думаю можно ее сдать за $180-200, после мин обстановки (б/у холодильник, ковры-шмовры). Доходность около 9-10% :)

не срослось - хозяин не согласился ниже своего 33.5. Решил отказаться, учитывая озвученные оценки и доходность ниже ожидаемого уровня (по моим ощущениям в наших условиях должна быть не ниже 8-9% годовых при ср. ставки аренды 200-220/мес в данном случае). А как думаете насчет цены ЮА-4, 1/2/4 франция, акфа, кафель, "заходи-живи", там же прямо за автосалоном?