Что выгоднее: построить или купить дом?

[Дмитрий Белый 14 320]

Чота я твой пост не увидел..

Кстати, Дима, если знаешь и это не секрет, а сколько стоит типовой проект дома, сделанный руками после работы головы?

 

Попроще поставь вопрос плз, шоб я понял.

[des 25 402]

Понял, исправляюсь. Есть земля, надо сделать проект, не как у соседа или всей остальной махалли, а - культурно так, просто и со вкусом, чтобы домик отличался. Хотя бы от соседского. Не высотой или золотом куполом, а именно архитектурным решением и проектом. Вот в среднем такой проект с решением сколько в наших условиях стоить будет? В Москве, как я слышал, берут за это до 10 процентов стоимости\если не соврали мне\ дома.

[Aj_bay 244]

У меня был вариант который вами описан, но очень много возникает вопросов, дизайн который вы выберете просто не смогут построить из-за отсутствия такого стройматериала или опыта строительства такого типа объектов. И конечно всё упирается в финансы, всё без проблем если отложили на строительство 300-400 кбаксов, но не у всех такие возможности. Про идею с готовым дизайном и переделкой под ваши пожелания - нельзя точно сказать что в результате будет без 3Д моделирования. К тому же цена почти такая же получается если дом 2 этажный 350-400 квм не менее 3000, и при условии что вам только переделывают чей-то готовый дизайн

 

))... прикинул как работяги будут 3D рассматривать:)... В рабочих чертежах максимум что есть - аксонометрия для отопления))... А желания... ну мож скромнее надо быть??!))...

[bronemaster 7 358]

Понял, исправляюсь. Есть земля, надо сделать проект, не как у соседа или всей остальной махалли, а - культурно так, просто и со вкусом, чтобы домик отличался. Хотя бы от соседского. Не высотой или золотом куполом, а именно архитектурным решением и проектом. Вот в среднем такой проект с решением сколько в наших условиях стоить будет? В Москве, как я слышал, берут за это до 10 процентов стоимости\если не соврали мне\ дома.

Дес,а что ты называешь архитектурным решением? Что бы домик отличался,надо,в первую очередь,приобрести диск.Есть такие,с несколькими сотнями проектов. Вроде,кто-то тебе уже советовал. Затем,нужно,поняв,что ты примерно хочешь,встретиться с архитектором (могу познакомить) и изложить ему свои пожелания. Он их на бумаге отобразит. При необходимости,доработает. После того,как эскизы и чертежи будут готовы, начинается работа конструктора. А там и дом можно строить начинать.Все это удовольствие обойдется тебе,по максимуму, 1500-2000 баков. Мне, три года назад, встало в 1200. Затем еще может понадобится теплотехнический проект. Короче,если тебе интересно,обращайся. Дима слишком занят подготовкой крузера к очередному нападению на уток, он,поди,уже и забыл,наверное,што такое стройка. У человека бизнес отточен до совершенства,практически...

ЗЫ Вообще-то,если делать все,как положено,там до хрена чего надо, но на самом деле, в жизни все проще,ты ж знаешь...

Edited 03.02.2010 17:31 by bronemaster

[des 25 402]

Да это не мне, по сути надо, родственнице. Она мечется - строить ,покупать, если строить, то как и кому.

Edited 03.02.2010 18:02 by des

[bronemaster 7 358]

Если родственница - дилетант в стройке (как я понимаю,это так), то лучше не надо. Самой строить. Дороже обойдется. Опыт,он же сын ошибок трудных.

[Дмитрий Белый 14 320]

Понял, исправляюсь. Есть земля, надо сделать проект, не как у соседа или всей остальной махалли, а - культурно так, просто и со вкусом, чтобы домик отличался.

По порядку...

Идешь в лабаз, берешь батл виски (без фанатизьма - Чивас 18 у.о. пойдет), отсылаешь мне фото батла, тьфу блин... картинко желаемого фасада (искать в сети), план участка и предполагаемое расположение дома на участке...

Блин, пока писАл меня пять раз из сети выкинуло и bronemaster уже ответил, накрылся мой батл блин...

[des 25 402]

Понял, спасибо. Пузырь, кстати, можно и так, без плана и без участка выпить. Поскольку Бронемастер уже ответил, треть =по закону= его.

[akm 0]

Спасибо за ответы.

 

..что ты называешь архитектурным решением? Что бы домик отличался,надо,в первую очередь,приобрести диск.

 

Смотрел диск, обращал внимание на дома в махаллях (иногда много вычурностей). Искал шо-нить местное чтоб было в проектах, поиск в нете уводит слишком на восток, под восточным больше понимают китайское или японское. Будем искать)

 

В общем несколько вопросов...

Архитектор больше по внешнему виду отвечает (то есть Этап I), затем этапирует проектировщику/чертежнику?

Значит, теплотех проект (отопление и только?) не входит в общий проект? Сколько стоит-то?

Нанять авторский надзор = Нанять прораба? (одно и то же?)

[Дмитрий Белый 14 320]

Понял, спасибо. Пузырь, кстати, можно и так, без плана и без участка выпить. Поскольку Бронемастер уже ответил, треть =по закону= его.

Ну надо так надо (с)

Мы тебе совместными усилиями АПЗ бог даст родим, хотя и разосремся чую...

Конструкции я тебе ешо за полбанки тоже наваяю - чай не близнецов строить собрался...

По теплотехнике я пас, но в принципе, да за доп пузырь... Надо подумать...

[bronemaster 7 358]

Спасибо за ответы.

Смотрел диск, обращал внимание на дома в махаллях (иногда много вычурностей). Искал шо-нить местное чтоб было в проектах, поиск в нете уводит слишком на восток, под восточным больше понимают китайское или японское. Будем искать)

Попробуйте в мавританском стиле поискать.Может,больше подойдет,чем японское.

Я делал в такой очередности.Сразу оговорюсь - не претендую,что это самый правильный и исчерпывающий вариант

архитектор - эскизы снаружи,чертежи - внутренняя планировка

конструктор - поэтажные чертежи (в них уже указана толщина стен,монолитов и пр)

все , дальше все прораб,привлекая,при необходимости,узких спецов

ЗЫ Полный проект - дорогая штука. Я "повыдергивал" из него те элементы,без которых,как мне казалось,не обойдусь

сейчас понимаю,что без конструктора обошелся бы влегкую. Ничего нового он мне не рассказал.

Edited 04.02.2010 17:22 by bronemaster

[vladfile 1 667]

По строительству частного жилого дома должностные обязаности следующие

Архитектор- план расположения комнат, помещений(место расположения дверей, окон, коммуникации) Фасад

Дизайнер- цвет обоев, красок, всякие побрекушки и тд и тп

Конструктор- геометрические размеры колонн, ригелей, фундаментов. Какой бетон и скоко арматуры.

Простыми словами:

Архитектор- создает удобство житья

Дизайнер - создает красоту

Конструктор- создает спокойствие души и ценность жизни, чтоб ничего не упало.

Про теплотехнический расчет забудьте в частном доме, если у Вас конечно не уникальные строительные материалы, которых в Таше очень мало. Делайте кирпичные стены min 380 мм, а лучше 510 мм и живите с удовольствием)

[akm 0]

Попробуйте в мавританском стиле поискать.

Ясно. Мавританского много в испанском оказ-ся, все это объединяется под средиземноморским стилем. Возобновляется интерес в поисках )

Первое лицо значит архитектор.

 

А кто нибудь заморачивался по поводу ориентации кухонь, спален и т.д. по сторонам света или это учитывается у всех по умолчанию?

и еще интересно узнать мнение по компоновке...

Размещение самой постройки внутри участка или одна стена/и окна на улицу?

[Aj_bay 244]

В свете обсуждения стилей хотелось бы сказать( по теме), что цена вопроса - КАКОЙ дом строить или покупать))... Кибитушка и дворец - оба выполняют функцию дома))...

Конструкция - из чего построено: саман, кирпич, блоки .... Опять же из перечисленного есть варианты... Естественно, что авторское творение с облицовкой из кирпича будет дороже, нежели "типовая" коробка "под штукатурку"... Применяемые материалы, конструкции стен, схемы коммуникаций и наличие их... много что влияет на стоимость строительства...

Например, делают у нас поризованный кирпич - дорогой... но если посчитать толщины стен в сравнении, наверняка можно уменьшить затраты на фундамент... Экономия на транспортных затратах, как минимум...

Или сделать стену в полкирпича и утеплить её с наружной стороны + отделка фасадными системами...

Вариантов много, но выбирают обычно один!)) - полтора кирпича!))

[spy_cam 27 804]

Не, Шторм,так не сойдет,однозначно. Патамушта в юные годы мы так частенько называли областных!

ЗЫ: Согласен быть обеспеченным узбекистанцем,можешь так называть.

Да ладно bronemaster... сейчас все смешалось... и не поймешь кто француз а кто абориген...

[bronemaster 7 358]

Не, Спай, я пока еще отличаю (тьфу-тьфу-тьфу) :o

Особенно областных строителей от городских.

[yanuary 2]

Не понимаю, как люди живут в мансардах. Скошенные стены давят, окошки похожи на военные дзоты (кстати так и не понял как их занавешивать от солнца, жара скорее всего через эти мансардные окна и проникает). Ночью приспичит в туалет, забудешься и головой о потолок со всей дури. А потолок гипсокартонный, вот и дыра готова. Зато внешне домики с мансардой - ляпота:

 

 

ну все совсем нетак плохо.область дверей всегда с полноценной высотой такчто головой неудариться.потом мансарда чаще всего занимает площадь равную почти всем вашим комнатам и чаще всего это одно или два помещения .чуть ли не спорт зал))окна на выбор можно и обычние тока ставить их придется вертикально.и как некрути а экономия всетаки налицо и по стройматериалам и по времени вообще несравнить.

а у нас строят мансарды вместо третьего этажа :) полноценных 2 этажа,подвал и мансарда:)в таше делал более 10 домов с мансардами и неодного одноэтажного:)

[Dozator 1]

Я бы хотел узнать у многоуважаемых форумчан следующее. В последние пол года я смотрю за динамикой цен

на евродома продающихся в Ташкенте. По моим наблюдениям цены на них неуклонно идут вниз. Хотя цены на квартиры за тот же период шли вверх. Мой вопрос заключается в следующем:

1. Связанны ли цены квартир и частных домов между собой?

2. До каких пор будут снижаться цены на евродома?

3. Настанет ли момент когда дома будут ниже себестоимости?(учитывая, что цены на материалы сейчас на много дешевле в долларовом эквиваленте, чем это было полтора года назад, когда эти дома строились)

4. Когда по вашим предположениям цены на евродома достигнут своего минимума?

5. Стоит ли ждать падения цен или лучше закупать материалы сейчас, когда они относительно дешевы?

Заранее благодарю за Ваши ответы.

[Medallist 2]

Я бы хотел узнать у многоуважаемых форумчан следующее. В последние пол года я смотрю за динамикой цен

на евродома продающихся в Ташкенте. По моим наблюдениям цены на них неуклонно идут вниз. Хотя цены на квартиры за тот же период шли вверх. Мой вопрос заключается в следующем:

1. Связанны ли цены квартир и частных домов между собой?

2. До каких пор будут снижаться цены на евродома?

3. Настанет ли момент когда дома будут ниже себестоимости?(учитывая, что цены на материалы сейчас на много дешевле в долларовом эквиваленте, чем это было полтора года назад, когда эти дома строились)

4. Когда по вашим предположениям цены на евродома достигнут своего минимума?

5. Стоит ли ждать падения цен или лучше закупать материалы сейчас, когда они относительно дешевы?

Заранее благодарю за Ваши ответы.

Dozator, выскажу свое ИМХО:

 

1. Прямой зависимости между ценами на квартиры и частным домостроением не наблюдается. А вот корреляция между ценами на квартиры и ценами на земельные участки за сотку имеет место быть.

Дело в том, что и цена кв.м. убитой квартиры (на вторичном рынке), и цена кв.м. новостройки с черновой отделкой стен (на первичном рынке), и цена за сотку земли без строений – это индикаторы базовой ставки на недвигу в своих сегментах. А вот какие навороты уже будут на этих квадратах – евро, студийный, авторский дизайн, трехэтажный особняк или хозяин обойдется косметикой и одноэтажным домиком из кирпича-сырца в 80 кв.м. – всего и не предусмотришь.

 

2. Согласись, что евродома – это особый сегмент элитного жилья. А цены на евродома снижаются по простой причине: кризис заставил потенциальных покупателей более тщательно взвешивать целесообразность таких больших расходов, снижение цен на стройматериалы, уменьшение рентабельности при сдаче их в аренду и отсутствие дохода (скорее убыток) при проведении операций перекупа, или теряется их инвестиционная привлекательность.

По последнему могу привести пример: есть знакомый который года 3 назад купил дом с учетом обстановки за 500 кб. и счастливо сдавал его года 1,5 за 3,2 кб/м-ц, сейчас сдает за 1,5 кб/м-ц.

Считаем, год назад уровень доходности был :

3,2 кб/м-ц * 12 м-цев / 500 кб * 100% = 7,7% годовых, сейчас : 1,5 кб/м-ц * 12 м-в / 500 кб * 100% = 3,6% годовых или доходность упала в 2,1 раза.

Знакомая сдает упакованную трешку ( и не одну) на Ц-1 за 1 кб/м-ц (сразу после ремонта сдавала за 1,2 кб/м-ц). Сейчас такая хата с обстановкой стоит около 120 кб. или 1 кб/м-ц * 12 м-цев / 120 кб * 100% = 10% годовых. Т.е. 10% годовых с хаты и 3,6% годовых с евродома – “почувствуйте разницу ” (с).

 

3. Все зависит от фактора времени у продавца. Если у него горежка, то конечно он будет продавать дом по демпинговым ценам, но вот будет ли эта демпинговая цена ниже себестоимости – вопрос.

Вот, например, продается до на м. БИЙ за чайхоной Салом 4 комн. 3,5 сотки за 75 кб. Если брать цены 2005 года то цена участка 3,5 сотки * 8 кб/сотка = 28 кб. да дом старой постройки тыс. 20 бак. = 48 кб. или дом продается с наваром. Но если взять цены 2008 года то 3,5 сотки * 30 кб/сотка = 105 кб или даже без учета дома хозяин продает его в убыток. Если взять сегодняшние цены, то 3,5 сотки * 20 кб/сотка = 70 кб. или продажа на уровне себ-ти.

 

На практике ни один хозяин (если ему не горит) не будет продавать дом по цене ниже себестоимости (вне зависимости от цены приобретения участка и затрат на возведение дома).

 

4. Вообще следить за динамикой цен на дома крайне трудно. Если в квартирном секторе хаты как правило типовые, то в частном домостроении используются именно не типовые, а индивидуальные проекты – и каждый дом уникален (даже если используется типовой проект, то все равно играют роль качественные/количественные хар-ки : форма участка, его площадь, его наклон, местонахождение, материал из которого сделан дом и т.д.)

 

И если квартирный рынок уже прошел свое дно, то в секторе дорого частного домостроения наблюдаются две тенденции: это – стабилизация цен на землю (от 4 кб/сотка на Хасанбае до 20 кб/сотка около чайханы Салом) и некоторое снижение цен в секторе дорого жилья (это касается и квартирного сектора и сектора частного домостроения).

И я думаю, что до осени т.г. цены на дорогое домостроение будут еще снижаться, а потом наступит фаза стабилизации, которая продлится около 6-8 м-в.

 

5. Предполагаю, что у тебя возник бизнес-проект по стр-ву евродома и с последующей его продажей (если не прав, извиняюсь). Как раз к завершению стр-ва (около 2 лет) активизируется интерес к сектору дорогих домов. ИМХО материалы лучше закупать сейчас (только где хранить будешь те же кирпичи , гипсокартон, цемент, лес и т.д. – да еще чтобы их не своровали) – ведь скоро начнется сезонное повышение цен на стройматериалы.

 

ЗЫ. Если есть опыт стр-ва – прекрасно, если нет, то постоянно обращайся за советами к форумчанам (есть специализ. ветки форума) или договорись с професс. строителями-форумчанами. Как правило, форумчане делают своим скидочки… Гыгыгы.

Наличие непорядочного прораба – гарантия удорожания стр-ва + несоблюдение стройтехнологии .

Удачи в начинании!

[Dozator 1]

Спасибо уважаемый Medallist за дельные советы.

[MAKLER 13 466]

...На практике ни один хозяин (если ему не горит) не будет продавать дом по цене ниже себестоимости (вне зависимости от цены приобретения участка и затрат на возведение дома)...

Заблаговременно сказано : не горит...а так в 2003-2004г.г. купили 2-х эт. дом Юнусабад за 215, прошлой весной продал за 115 (убыток хозяев 100 штук)...В прошлом году предложили домик на продажу (покупали за 2 ляма), сказали хотя-бы один вернуть, отказался (боязно)...

[Дмитрий Белый 14 320]

в 2003-2004г.г. купили 2-х эт. дом Юнусабад за 215, прошлой весной продал за 115 (убыток хозяев 100 штук)...

Быват... :wacko:

Чужое горе нас не сломит, это их личное, глубоко интимное дело,

просто 200 - 220 килобаксов в 2003-2004 годах это евродом 400 квадратов на участке минимум 6 соток на Никитина,

который прошлой весной под выкуп ушел бы за 400 со скоростью звука.

MAKLER, завязывал бы ты со страшными историями...

Edited 23.02.2010 03:27 by Дмитрий Белый

[Mate 2]

лучше самому строить если будешь жить сам! не надо бояться стройки хотя нервный процесс но окупится в конце. НО, финансы нужно сразу планировать, в большинстве случаев уйдёт больше чем планируется.

 

вообшем я думаю покупая дом чел делает долгосрочную инвестицию так как цену на землю внутри города пойдут вверх постепенно из за нехватки свободных мест (районы вне красной линии)

Edited 23.02.2010 14:18 by Mate

[vladfile 1 667]

Причем если делать все как положенно по проекту по нормам, денег уйдет больше, нежели человек строил для продажи. Так что что будущие строители дома для себя готовьтесь к худшему, но не огорчайтесь

[Kostik 81]

Причем если делать все как положенно по проекту по нормам, денег уйдет больше, нежели человек строил для продажи. Так что что будущие строители дома для себя готовьтесь к худшему, но не огорчайтесь

 

Почитал ... поразмышлял... врядли если строить самому будет дешевле чем купить

Если строишь сам то экономишь на марже застройщика и маклера, но эти деньги уйдут по любому так как если строить для себя, то строит человек как положено, самому ведь жить... НО большой плюс - возможность сделать то, что душе угодно...