Лучшее время для покупки/продажи квартир

[tigor 22 330]

хотел спросить из каких так сказать источников складывается доход аналитика рынка недвижимости в РУ?

 

Действительно: «А вы с какой целью интересуетесь?…» (с.) из фильма «Бумер»…

 

Все просто : за каждый полный % роста СЦП выплачивается 1,2 млн.сум основным работодателем (за снижение показателя он ничего не платит); за каждый полный % снижения СЦП выплачивается те же 1,2 млн.сум, но уже конкурентом основного работодателя (за повышение показателя он также ничего не платит).

P.S. Самое хреновое время было летом прошлого года, когда цены три месяца стояли как вкопанные, зараза!

[Талами 2 563]

В отношении работающих в РК, РК и других дело, конечно, запущеннее. Есть разные оценки и приводить их здесь я не буду…

Могу рискнуть - мне не нужно бояться за профрепутацию -- Всего 7 (семь!) лямов трудоспособного населения во всех вместе взятых "РК, РК", приезжают редко.

 

Но эта цифра опять же двоякая - с одной стороны, вроде как сюда текут переводы, и греют экономику (в т.ч. недвижку). С другой стороны, откройся легализация - так и так живущие там пройдут по статистике как эмигрировавшие, реально на рынок недвижки не повлияв, т.к. поменяется только статус бывших соотечественников, а сами они как были там, так и останутся.

 

Короче - ситуация многозначная, и надо, как вы справедливо заметили, запастись попкроном и временем, и "посмотреть". Разве что если вы не лукавите, и у вас есть кое-какая инфа для внутр. пользования

[hocum 5 332]

5 копеек

Стабильный(с предсказуемыми пиками в сезон ,не сезон :wacko: )рынок.

На падение работать сложно-нужно быть виртуозом и рынок.

На стабильности работать медленно-но нормально.

На постоянном росте в любой момент купил,подождал...Навар.

Клиент найдётся, факторов хватает.

[Smik 778]

 

А фиг его знает, как у них там, на Украине

 

Smik, если серьезно, зачем тебе это?

Риэлторов (аналитиков) терпеть не могу, от части с их "деятельности" происходит рост цен, без них лучше, продавал-покупал недвижимость без их участия обошелся, раз с удовольствием киданул, с какого перепуга они имеют около 10% от стоимости квартиры и ведь считают это мало, на меньше не согласны,что они такого гениального делают- обирают, сделаете нормальный процент, сопоставимый с уровнем доходов и своей "аналитической" деятельностью.

[DOS 43 564]

с какого перепуга они имеют около 10% от стоимости квартиры

Это кто же тебя так кинул-то?

[Lito 6]

Добрый день.

Прошу прощения за офтоп, но не нашел др подходящего места для вопроса.

Недавно начали предлагать купить магазин на в новом строящем базаре Абу-сахий, которяй находится напротив ипподрома, возле Бекбарка.

Хотел бы узнать мнение форумчан, стоит ли покупать, какие риски.

Цена вопроса 20-25К, $.

Заранее спс.

[Real Root 7 180]

Добрый день.

Прошу прощения за офтоп, но не нашел др подходящего места для вопроса.

Недавно начали предлагать купить магазин на в новом строящем базаре Абу-сахий, которяй находится напротив ипподрома, возле Бекбарка.

Хотел бы узнать мнение форумчан, стоит ли покупать, какие риски.

Цена вопроса 20-25К, $.

Заранее спс.

Риск 1 - базар может не раскрутиться. И перестраивать его будут обязательно лет через 5. Тогда вы этот магазин и потеряете.

А если раскрутиться, то стоимость аренды будет от 500 баксов за магазин 6м2. Торцевые - та одна стенка до 1500 доходить. А вообще, мне кажется скоро н Абу-Сахи ездить никто не будет. Там в данный момент в пробке по часу стоять можно, особенно по вторникам и выходным. А если еще базар построят, то думаю, нормальный человек за 20-30 баксов экономии туда просто не поедет. Да и из всех тех проектов раскрученным получился только сам Абу-Сахи в плане техники. Все остальные шмоточные базары, кроме Ипподрома, спросом особым не пользуются, товара там не так много, а выбор - все одно и то же. Да и на такой огромной площади найти что-то уникальное станет просто не под силу обычному покупателю.

 

Кстати, а сколько квадратов этот магазин? Просто по озвученной цене можно помоему и на существующем Абу-Сахи или Ипподроме купить

[MAKLER 13 466]

А вообще, мне кажется скоро н Абу-Сахи ездить никто не будет

А разве Абу-сахи в основном не для областников ? они там и отовариваются, жуть как много автобусов с разных концов Уза...

[vyuga 1 589]

А если еще базар построят, то думаю, нормальный человек за 20-30 баксов экономии туда просто не поедет.

возможно вы правы в том, что ташкентские не поедут, а вот с области только там и отовариваются на них и рассчитан этот базар

[DOS 43 564]

с области только там и отовариваются на них и рассчитан этот базар

Тогда пусть поближе к этим самым областям и переводят все эти карван-сараи. Куда нить в Чиназ или Янгиюль. Пусть пустырей фигово туча.

[kem 1 383]

Добрый день.

Прошу прощения за офтоп, но не нашел др подходящего места для вопроса.

Недавно начали предлагать купить магазин на в новом строящем базаре Абу-сахий, которяй находится напротив ипподрома, возле Бекбарка.

Хотел бы узнать мнение форумчан, стоит ли покупать, какие риски.

Цена вопроса 20-25К, $.

Заранее спс.

Если не раскрутить, то всегда можно сдать в аренду...Все зависит от условий, что и для чего, если есть просто лишние деньги, а не долг или кредит, то вариант с арендой, думаю не плохой, прибыль или аренда зависит от места расположения.

 

А разве Абу-сахи в основном не для областников ? они там и отовариваются, жуть как много автобусов с разных концов Уза...

На сколько знаю этот базар оптовый и для всей Республики.

 

Кстати, а сколько квадратов этот магазин? Просто по озвученной цене можно по моему и на существующем Абу-Сахи или Ипподроме купить

На Абу -Сахи цены на магазы намного дороже, средненький 25-30 кв. с подвалом, думаю стоит в районе 150К будет...., еще и трудно найти, кто продаст, аренда для них выгодна....В Гипере цены и на аренду, и на магаз дешевле, знакомый 12-15 кв брал кажись за 70К...Но там и торговли меньше, поэтому у некоторые еще точки на Чорсу и Алайском...

 

возможно вы правы в том, что ташкентские не поедут, а вот с области только там и отовариваются на них и рассчитан этот базар

Естественно, но не только с ташобласти..., на этих базарах удобно, там же склады-карго, а то что пробки-плохо, здесь просто власти не продумали дорожную инфраструктуру.

Edited 26.05.2013 20:53 by kem

[Талами 2 563]

На падение работать сложно

Расскажите плз, с технической стороны, как работать на падение в наших условиях, всегда интересовало.

 

Куда нить в Чиназ или Янгиюль.

Вывести из-под своей юрисдикции такие хлебные места? Хотя однажды пытались - в Гулистан. До сих пор там "второй Ипподром" стоит, мирно разваливается.

[tigor 22 330]

Могу рискнуть - мне не нужно бояться за профрепутацию -- Всего 7 (семь!) лямов трудоспособного населения во всех вместе взятых "РК, РК", приезжают редко.

 

thalamix, да и я за свою «профрепутацию» не очень боюсь . По разным оценкам (в том числе правозащитных организаций) число мигрантов из РУз в Республике Корея (это первое РК ), Республике Казахстан (это второе РК или РКаз) и колеблется от 3 до 5,5 млн.чел. По моим подсчетам – их около 4 млн. человек.

 

Стабильный(с предсказуемыми пиками в сезон ,не сезон )рынок.

На падение работать сложно-нужно быть виртуозом и рынок.

На стабильности работать медленно-но нормально.

На постоянном росте в любой момент купил,подождал...Навар.

hocum, простыми словами Вы сформулировали золотое правило трейдера: «Выбирайте только хорошие позиции и избегайте плохих» . Плюсанул...

 

Риэлторов (аналитиков) терпеть не могу, от части с их "деятельности" происходит рост цен

 

Smik, давайте, как говаривал человек изображённый на Вашем аватаре, «отделять мух от котлет».

С полной уверенностью могу сказать, что в настоящее время ни в одной риэлторской организации Ташкента не проводится аналитическая работа по вопросам рынка недвижимости, следовательно, нет издержек на содержание аналитика (-ов), нет и перекладывания этих затрат на продавца недвижимости.

 

А вот с уровнем квалификации риэлторов и методами их работы есть проблемы - в этом Вы правы.

Начнём с того, что изначально при получении квалификационного сертификата риэлтора были установлены заниженные требования: претендент может иметь среднее специальное образование. Хотя риэлтор – это на 70% психолог и на 30% – юрист, т.е. должен обладать очень хорошим базовым образованием.

Кроме того, для получения лизензии РО достаточно иметь 2-х риэлторов (один из которых - директор). Это привело к тому, что РО просто превратились в “крышу” для маклеров...

Закон «О риэлторской деятельности вступил в силу 23 июня 2011 года – скоро будем отмечать вторую годовщину. И что в остатке: работающие маклера, нарушения трудового, уголовного и налогового законодательства, работа без договоров, сохранение негативного отношения к риэлторам и пофигистического отношения последних к клиентам.

 

30 мая 2012 года Министерством юстиции было выдано свидетельство о государственной регистрации Ассоциации риэлторских организаций. За неполный год работы сменилось 3 исполнительных директора АРО: с 11.07.2012 года Исхаков Е. досрочно расторгнул трудовой договора; затем – до 17.09.2012 года - Зиямухамедова Н.; и, наконец, Муксинов А.

И что сделало АРО за почти год работы? Презентация АРО в Бизнес центре «Пойтахт» 12.12.2012 года, выделение Муксинову А. и Кинчук К. денежных средств на приобретение сельхозпродукции в размере по 5 МРЗП каждому, оплатило обучение А.Муксинову (направление - педагогика!), стоимостью в 925 000 сум в Центре повышения квалификации без вычета с его заработной платы, и, как сказано в отчёте о проделанной работе исполнительным органом АРО за 4 квартал 2012 года, «было налажено делопроизводство Ассоциации, в том числе организация внутренней и внешней деловой переписки с применением элементов электронного документооборота»… Круто!

(использованы материалы сайта www.aro.uz)

 

Это кто же тебя так кинул-то?

Наверное, имелась в виду РФ: в РФ размер риэлторского вознаграждения с операциями жилья от 4 до 10%% (минимальный % устанавливается, если клиент продает, а затем покупает квартиру через одно и то же агентство: 4%+4%=8%). На загородное жилье – до 15%.

 

Риск 1 - базар может не раскрутиться. И перестраивать его будут обязательно лет через 5. Тогда вы этот магазин и потеряете.

 

Риск 2 – всем известно кто держит такие базары . В связи с этим актуальным становится вопрос: "А что будет с владельцами в 2015 году (имеются в виду выборы) и, соответственно, с самими базарами?".

 

Расскажите плз, с технической стороны, как работать на падение в наших условиях, всегда интересовало.

 

thalamix, конечно, работа на падающем рынке более рискованное занятие, чем на растущем .

Если речь идет о рынке недвижимости, то можно работать «в короткую»: маклеры знают, что можно найти «горящий» вариант продажи квартиры (цена на 10-15%% дешевле аналогичной на рынке) или еще лучше «выкупной» вариант продажи (на 25-30%% дешевле). Задача маклера или спекулянта, выкупив такие квартиры (иногда такие квартиры покупаются маклерами вскладчину), в короткий срок продать их. На руку маклерам и возможность психологического продавливания продавца: «Да вы что?! Завтра вам и такую цену не предложат!»

 

Можно работать и в «длинную» и увеличить свою долю на рынке. Необходимо дождаться ценового дна (по вашему мнению) и купить квартиру(ы). С началом положительного тренда сидеть в позиции и ждать когда размер потенциального дохода сравняется с размером ваших ожиданий и продать квартиру(ы). До момента продажи квартиру(ы) можно сдавать в аренду.

Выше речь шла о спекулянтах. Что касается маклеров, то свои 3% они получают при любом раскладе и направлении рынка.

[hocum 5 332]

Это привело к тому, что РО просто превратились в “крышу” для маклеров...

Таки да, Вы тут правы!

[Талами 2 563]

Что касается маклеров, то свои 3% они получают при любом раскладе и направлении рынка.

Наверно не так задал вопрос. В ваших примерах и в первом и втором случае продают дороже, чем купили, и этот механизм прост и понятен.

 

Я спрашивал как в наших условиях заработать, если цены падают. К примеру, на бирже есть механизм отложенного исполнения договора (фьючерс вроде), когда ты говоришь что обязуешься продать через месяц товар, по цене, о которой договариваешься сегодня. Получаешь определенную сумму, товар дешевеет через месяц, ты его покупаешь за меньшую, чем в договоре сумму и вручаешь контрагенту. Контрагент доволен (стабильная поставка), ты доволен -- сэкономил, (читай заработал), копеечку.

 

А как с квартирами?

[hocum 5 332]

с технической стороны, как работать на падение

скидываешь ,сидываешь... ДНО !!!покупаешь,покупаешь.

Пример на 13 кв Чиланзара знакомый продал 2ку весной 2009 за 30.

В 2011 купил 2!!, 2шки по 16 и 17.

Жили у жены, с тёщой!!! <_< Всё это время. :mellow:

[Талами 2 563]

Получается выиграл в метрах (квартирах). А как в деньгах выиграть?

[RRJ 230]

По аналогии: С квартирами, может, так: приходит человек и говорит - я уезжаю в командировку на 3 месяца. Вот тебе, маклер, 100 000. Хочу через 3 месяца иметь квартиру в 100 квадратов, этаж не выше 20го, не далее 300 метров от метро А. Темура. И если сейчаc такая квартира так и стоит, то при стабильном падении через 2.5 месяца маклер находит затребованный вариант за 80 000, а 20 000 ложит в карман.

В наших реалиях 1 случай на 100 000

[tigor 22 330]

Наверно не так задал вопрос. В ваших примерах и в первом и втором случае продают дороже, чем купили, и этот механизм прост и понятен.

Я спрашивал как в наших условиях заработать, если цены падают. К примеру, на бирже есть механизм отложенного исполнения договора (фьючерс вроде)...

, так если «и в первом и втором случае продают дороже, чем купили» - это и есть кредо торговли и спекулятивных операций .

 

Выполнить же фьючерсный контракт, а также шортить на рынке недвижимости не получится по причине неоднородности объектов недвижимости и отсутствия инвесторов (брокеров) по таким операциям…

 

скидываешь ,сидываешь... ДНО !!!покупаешь,покупаешь.

hocum, Вам точно торговые стратегии форекс надо преподавать… Главное сразу понимаешь о чем речь...

 

Получается выиграл в метрах (квартирах). А как в деньгах выиграть?

, так он и выиграл в деньгах – удвоил капитал…

[hocum 5 332]

Вам точно торговые стратегии форекс надо преподавать…

Преподовать !?Нет ! Работать-прозрачно,открыто.

Вот что надо.А пока получается так ,как получается

Мне нравится воплощать художественный замысел -в реальность повседневности .

Но и Вы надеюсь ,согласны что калькулятор у Вас неплохо считает .

[Талами 2 563]

, так он и выиграл в деньгах – удвоил капитал…

2009 - $30 000 - 1 двушка

2011 - $30 000 + 3 000 от себя - 2 двушки

В деньгах то же самое, в двушках - удвоение. Чтоб реально удвоить капитал, надо будет дождаться времени, когда две двушки опять станут по $30 000, и вы имеете в виду что это время наступило, так? Это получится не игра на понижение, а полный цикл = понижение-повышение.

 

Я не вижу инструментов позволяющих заработать только на понижении, т.е. средств монетизировать такой тренд вроде нет. И получается понижение никому не выгодно, кроме тех, кто собирается в квартире жить и не участвует на рынке в профессиональных целях. Поэтому падают цены неохотно, скорее стоят перманентно.

[DOS 43 564]

приходит человек и говорит - я уезжаю в командировку на 3 месяца. Вот тебе, маклер, 100 000. Хочу через 3 месяца иметь квартиру

А маклер, не будь дураком, взял эти 100тыш баксов и съ...ся, куда-нить в Россию, Украину или КЗ А ещё лучше в Белоруссию или Молдавию. Надолго хватит ему этих денег, пока другой такой лох не подвернется

[spy_cam 27 804]

Все остальные шмоточные базары, кроме Ипподрома, спросом особым не пользуются, товара там не так много,

Да ладно... а кто тогда по твоему Урикзар оптовый/вещевой угрохал...?

 

Тогда пусть поближе к этим самым областям и переводят все эти карван-сараи.

Вы бы сударь определились уже... они походу и так в области... в Сырдарье... B)

Или не вы об этом в каждой теме кричите говорите...? :P

 

Мне нравится воплощать художественный замысел

Ндаааа художник... колбаса с икрой ващщщеее отпад... замысел удался...

[DOS 43 564]

Вы бы сударь определились уже... они походу и так в области... в Сырдарье...

Сэр, одно дело пробки на ТКАДе, а другое дело троллить собутыльников - "арабен" и "макаронника"

[Real Root 7 180]

Да ладно... а кто тогда по твоему Урикзар оптовый/вещевой угрохал...?

Всмысле угрохал? Как Урикзар был, так и есть - все работает.

А если вы про все базары не пользующиеся спросом, то это я имел ввиду именно в районе Ипподрома. Урикзар так пользуется спросом, что там иногда пройти сложно - не то что проехать.