Лучшее время для покупки/продажи квартир

[Rustam Saidov 625]

Если делать вывод по логике некоторых "оптимистов" и "позитивистов" - центр города проходной двор всех спальных районов и проезжающих с одного района в другой район.  

[Revers 54]

26 минут назад, Rustam Saidov сказал:

Если делать вывод по логике некоторых "оптимистов" и "позитивистов" - центр города проходной двор всех спальных районов и проезжающих с одного района в другой район.  

Ну с вашей логикой и делать "выводы" все предельно ясно, особенно в свете последних перлов про "профицитный" платежный баланс, а на самом деле дефицитный. 

Edited 31.07.2023 12:59 by Revers

[Hamdam 45]

14 часов назад, Dynamo сказал:

Посмотрите в сторону т.н. коммерческой недвижимости. Сейчас есть некоторые интересные варианты в тех же новостройках или в отдельных специализированных торговых или бизнес комплексах. Ценник - от 1600 у.е. и выше. 

Рентабельность от коммерческой недвижимости - выше. Геммороя - значительно меньше

Как выбрать коммерческую недвижимость? На что обращать внимание?

6 часов назад, ii-hum сказал:

я с Вами согласен, т.к. сужу по арендной плате. друг сдает нафаршированную квартиру на Сайрам за 1000 $  в месяц уже больше года, я слегка ему позавидовал и захотел повторить, но блин порог входа повысился и мне кажется счас смысла нет. поэтому пока тормознулся и думаю. в коммерческую недвижимость как-то не хочется вкладывать потому что в этом пока мало смыслю.

можно подождать проектов в Новой Ташкенте. Надеюсь будут цены по 600-700уе за квадрат.

[E R 422]

1 час назад, Hamdam сказал:

Как выбрать коммерческую недвижимость? На что обращать внимание?

На колличество объявлений о сдаче коммерческой недвижимости в аренду.

Если рядом висит объявление сдам в аренду или продам, и висит уже больше 5-6 мес, не советую брать.

[E R 422]

1 час назад, Hamdam сказал:

можно подождать проектов в Новой Ташкенте. Надеюсь будут цены по 600-700уе за квадрат.

Если вся столица будет продавать по 1200 за квадрат, почему Вы думаете, что кто то  из девелоперов поставит цену в 2 раза ниже?

А если поставит, значит наступил тот момент, когда уже  не нужно вкладываться в недвижимость. 

[E R 422]

13 часов назад, D.G. сказал:

ну тут у меня претензий нет - это бизнес модель какая-никакая

 

....хозяева вообще к этому моменту ушли с рывка, потому что задолбались с маклерами, которые их прогибали на 70к, а объявления чуть ли не за 100 выставляли. 

Это не бизнес модель это кидалово клиентов и долго это не просуществует.

Не бывает лёгких денег...

На фоне ажиотажного спроса пол страны стало маклерами и риелторами .

 

[Dynamo 1 324]

6 hours ago, E R said:

На фоне ажиотажного спроса пол страны стало маклерами и риелторами .

Здесь на первый план как раз и выходит профессионализм маклера/риэлтора. Когда мне нужно продать, я стараюсь:

1. Найти маклера, специализирующегося на этом районе и на этом сегменте недвижимости (будет странно, если маклер будет заниматься недвигой по всему Ташкенту или всеми типами недвижимости (новостройки, коммерческая, убитая вторичка и т.п.);

2. Сразу сойтись в адекватном понимании рынка и ценообразовании (что бы маклер корректно оценил стоимость квартиры и вероятные сроки продажи);

3. Определить алгоритм вознаграждения (я, например, ставлю свою цену, а также сверху накидываю % для маклера (от 2-х до 3х процентов), но сразу договариваюсь, что если удастся продать дороже, то вся сверхприбыль делится 50/50 или 60/40, если ниже - то маклер тоже двигается в сторону уменьшения своих процентов);

4. Договориться с маклером, что он сам в процессе общения с потенциальными клиентами отсеивает туристов, любителей "скидок" и т.п. При этом, до меня доходят уже более менее адекватные потенциальные клиенты, с которыми приятно общаться.

Я обычно сотрудничаю с одним маклером по району или типу недвижимости и со своей стороны гарантирую, что маклер получит свое вознаграждение (в том или ином размере) в случае успешной продажи. Даже если продажа состоится без участия маклера (такое тоже бывало, когда соседи, увидев объявление/услышав от УК/ТСЖ) потом выходили напрямую на меня), маклер получит свое вознаграждение (в меньшем размере чем за непосредственную организацию сделки) за свой труд.

[Dynamo 1 324]

8 hours ago, Hamdam said:

Как выбрать коммерческую недвижимость? На что обращать внимание?

Тут множество факторов:

1. Предназначение коммерческой недвиги (маркет, БЦ, первые этажи в ЖК, первые этажи во вторичке и т.п.);

2. Местонахождение, траффик и текущее состояние окружающей инфраструктуры;

3. Наличие потенциальных конкурентов поблизости и средний ценник аренды аналогичного типа недвиги в округе.

[ii-hum 8 914]

1 час назад, Dynamo сказал:

Тут множество факторов:

1. Предназначение коммерческой недвиги (маркет, БЦ, первые этажи в ЖК, первые этажи во вторичке и т.п.);

2. Местонахождение, траффик и текущее состояние окружающей инфраструктуры;

3. Наличие потенциальных конкурентов поблизости и средний ценник аренды аналогичного типа недвиги в округе.

наверное еще есть и другие факторы, что делает сектор коммерческой недвижимости более рискованным чем жилая.

поэтому рассматривая вложения в недвижимость как побочный доход похожий на % в банке, то жилая ближе к этому,

а коммерческая недвижимость - это скорее бизнес, со всеми его "подводными камнями" где непрофессионалу делать нечего,

потому что коммерческая недвижимость ориентированна на малый и средний бизнес , и подвергается таким же рискам ,

а крупный бизнес как правило имеет коммерческую недвижимость в собственности, и там нам ловить нечего.

 

Edited 01.08.2023 01:55 by ii-hum

[Dynamo 1 324]

3 hours ago, ii-hum said:

наверное еще есть и другие факторы, что делает сектор коммерческой недвижимости более рискованным чем жилая.

Риски есть везде. В любом бизнесе. Даже банк может обанкротиться, а вклад будут отдавать годами

При грамотном подходе, коммерческая недвижимость "создает" меньше головной боли для владельца (не надо париться с ремонтом, мебелью и техникой, некоторыми форс-мажорными обстоятельствами и т.п.) - арендаторы зачастую делают ремонт под себя, самостоятельно решают вопросы с соседями (в случае подтоплений и т.п.).

Квартире/дому все же больше надо уделять внимания.

[Revers 54]

13 часов назад, E R сказал:

Это не бизнес модель это кидалово клиентов и долго это не просуществует.

Не бывает лёгких денег...

На фоне ажиотажного спроса пол страны стало маклерами и риелторами .

 

Само ЦБ начало говорить о пузыре и что в случае его сдувания все предусмотрено 

- В конце мая ЦБ заявил, что на ташкентском рынке недвижимости может образоваться ценовой пузырь. Это очень опасно для банков, выдающих ипотечные кредиты, и может привести к их банкротству. Что делается в этом отношении? 

- Если вы обратили внимание, на выделение ипотечных кредитов мы установили максимальный кредитный лимит. Цель этого состоит в том, чтобы предотвратить слишком большое негативное воздействие на банки, когда лопаются «пузыри». То есть, даже если дом будет стоить 1 миллиард сумов, кредит, предоставляемый банком, не превысит 416 миллионов сумов по городу Ташкенту. Это снижает риск возникновения пузырей. 

С другой стороны, как ответ на ваш вопрос о текущей ситуации, могу сказать, что мы завершаем исследования по этому поводу, в сентябре опубликуем аналитические данные по ценообразованию. 

Edited 01.08.2023 07:09 by Revers

[plumbum 225]

2 часа назад, Revers сказал:

Само ЦБ начало говорить о пузыре и что в случае его сдувания все предусмотрено 

- В конце мая ЦБ заявил, что на ташкентском рынке недвижимости может образоваться ценовой пузырь. Это очень опасно для банков, выдающих ипотечные кредиты, и может привести к их банкротству. Что делается в этом отношении? 

- Если вы обратили внимание, на выделение ипотечных кредитов мы установили максимальный кредитный лимит. Цель этого состоит в том, чтобы предотвратить слишком большое негативное воздействие на банки, когда лопаются «пузыри». То есть, даже если дом будет стоить 1 миллиард сумов, кредит, предоставляемый банком, не превысит 416 миллионов сумов по городу Ташкенту. Это снижает риск возникновения пузырей. 

С другой стороны, как ответ на ваш вопрос о текущей ситуации, могу сказать, что мы завершаем исследования по этому поводу, в сентябре опубликуем аналитические данные по ценообразованию. 

Очень интересно! 

[Revers 54]

12 минут назад, plumbum сказал:

Очень интересно! 

Час назад в газете уз вышла статья:

О пузыре знали и готовились, последствия тоже озвучили  

Вот еще:

В Центробанке Узбекистана указали на возможное формирование «ценового пузыря» на рынке недвижимости в Ташкенте. Разница между фундаментальной и рыночной ценой достигла 210 млн сумов. Глава ЦБ Мамаризо Нурмуратов рассказал о мерах по смягчению последствий этого «пузыря».

В ЦБ пояснили, что «пузырь» расширяется из-за того, что население ожидает дальнейшего роста цен на жильё, из-за чего спрос увеличивается ещё больше. В свою очередь, постоянный рост цен будет привлекать инвесторов, стремящихся получить прибыль за счёт этой тенденции, что приведёт к ещё большему росту цен вне зависимости от изменения фундаментальных факторов.

Как отмечает ЦБ, значительное снижение спроса на рынке недвижимости приведёт к резкому снижению цен на жильё. Это, в свою очередь, приведёт к потерям банков из-за недостаточности залога по ипотечным кредитам.

 

 

[Hamdam 45]

NRG Maftun-Makon в первый же день распродал 70% квартир

кто знает почем там квадрат метр?

21 час назад, E R сказал:

Если вся столица будет продавать по 1200 за квадрат, почему Вы думаете, что кто то  из девелоперов поставит цену в 2 раза ниже?

А если поставит, значит наступил тот момент, когда уже  не нужно вкладываться в недвижимость. 

думаю чтобы заманить людей в сергели как раньше или новый ташкент нужно снизить цены

 

[D.G. 242]

1 час назад, Hamdam сказал:

NRG Maftun-Makon в первый же день распродал 70% 

 

Да да  а потом будут ещё три года продавать «последние две квартиры»

[Hamdam 45]

12 минут назад, D.G. сказал:

Да да  а потом будут ещё три года продавать «последние две квартиры»

думаете замануха?

значит совсем никто не берет

[D.G. 242]

Только что, Hamdam сказал:

думаете замануха?

значит совсем никто не берет

стандартная методичка застройщика. Там 2-3 базовых сценария рекламных кампаний и «скидочных» программ

[topuz 995]

 

Встретил товарища, (приехал отдыхать в Ташкент из РФ), продал он свою  квартиру в 2017, по ценам естественно ниже в два раза чем сейчас. 

Даже слушать не хочет, о сегодняшних ценах на квартиры, говорит зачем жалеть то, что было в прошлом? Либо надо забыть и идти дальше, либо постоянно себя утешать что скоро цены рухнут. Второе сильно выматывает психику. 

Теперь я понимаю почему некоторые Гаучо из Патагонии колдуют что цены рухнут на 50%.     

[D.G. 242]

Если для себя, то лучше время для покупки недвижимости - это сейчас. Есть деньги и желание - надо брать и потом не сожалеть.

Но мы тут больше про инвестиции разговариваем. В этом случае есть смысл подумать, прикинуть, сравнить с альтернативными вариантами вложений (депозиты сум/доллар, бизнес, коммерческая и тп).

 На фондовом рынке есть такое правило - если домохозяйки начали брать какойто актив- пора от него избавляться. Вот у нас сейчас с риэлторами, арендодателями «для релокантов» и перекупщиками такая ситуация.

[err 9 782]

3 часа назад, D.G. сказал:

Если для себя, то лучше время для покупки недвижимости - это сейчас. 

 

Годик назад получше было:)

[ii-hum 8 914]

3 часа назад, D.G. сказал:

Но мы тут больше про инвестиции разговариваем. В этом случае есть смысл подумать, прикинуть, сравнить с альтернативными вариантами вложений (депозиты сум/доллар, бизнес, коммерческая и тп).

ок,

тогда вопрос -

условно имеем в наличии  100 000 у.е., в какую недвижимость можно вложить сейчас чтобы через два-три года сумма выросла в в 2 раза ?

[News 881]

Только что, ii-hum сказал:

 выросла в в 2 раза ?

 добавьте еще ничего не делая?

[Night Ride 390]

1 минуту назад, ii-hum сказал:

чтобы через два-три года сумма выросла в в 2 раза ?

Вот это аппетиты 

[ii-hum 8 914]

7 минут назад, News сказал:

 добавьте еще ничего не делая?

я бы сказал не тратя еще денег, но шевеление серым веществом  в процессе конечно обязательно 

5 минут назад, Night Ride сказал:

Вот это аппетиты 

хотеть не вредно, вредно не хотеть

Edited 02.08.2023 08:18 by ii-hum

[avtomax 4 231]

19 минут назад, ii-hum сказал:

ок,

тогда вопрос -

условно имеем в наличии  100 000 у.е., в какую недвижимость можно вложить сейчас чтобы через два-три года сумма выросла в в 2 раза ?

Вам в казино надо