Ипотечный кредит: брать/не брать, выгода и перспективы, выбор типа платежа

[polyglot 18 183]

Кредит зло.

Только не в нашей стране

[BlaNcO 513]

Только не в нашей стране

 

 

 

Сейчас непонятно, занялся ипотекой, зная что останется как есть, это победа и выгода в любом случае, но если будет все меняться, непонятно чем мне эта ипотека встанет, у автора такая же ситуация я так понял, ипотека для молодой семьи, можно подробнее где нашли кв за 188млн? то что я ищу минимум 250-300 за 2х комнатную пустую(((

[Sultana 2 259]

Кто что думает и скажет об этом?

 

дифф.платежи "спокойнее" (для меня) - %% по фактическому долгу, по возможности можно погашать часть осн.долг доссрочно, тем самым снижая %% выплаты...

анн.платежи не нра потому сумма ежемес.платежа фиксированная..и немаленькая обычно.... и не успев погасить текущий платеж надо думать о следующем...а если речь на 15(!)лет таких ежемесячных выплат

[hocum 5 326]

можно подробнее где нашли кв за 188млн? то что я ищу минимум 250-300 за 2х комнатную пустую(((

Собственно что выбрать?

 

Дано:

Процентная ставка по кредиту - 9% годовых

Сумма, примерно 188 000 000 сум

Срок кредита - 15 лет. первые 3 года возможно льготных.

 

Что...Где...Подробнее...

[polyglot 18 183]

а если речь на 15(!)лет

В нашей стране есть просто замечательное явление - явление инфляции народу, ею надо воспользоваться.

[Real Root 7 116]

А если к концу срока будет дефляция?

Тогда моя квартиру будет стоить в 50 раз дороже чем сейчас.

можно подробнее где нашли кв за 188млн? то что я ищу минимум 250-300 за 2х комнатную пустую(((

Это 50% суммы.

Я 50 сразу плачу.

дифф.платежи "спокойнее" (для меня) - %% по фактическому долгу, по возможности можно погашать часть осн.долг доссрочно, тем самым снижая %% выплаты...

анн.платежи не нра потому сумма ежемес.платежа фиксированная..и немаленькая обычно.... и не успев погасить текущий платеж надо думать о следующем...а если речь на 15(!)лет таких ежемесячных выплат

По кредиту я и моя супурга будут освобождены от уплаты НДФЛ. Это уже существенный выигрышь. Для покрытия расходов на оплату кредита будут напрвлены средства в том числе и от сдачи квартиры в аренду, где мы сейчас проживаем.

 

Меня интересует чисто финансовая сторона - что выгоднее с при нынешнем уровне инфляции?

Я вполне могу обойтись и без кредита, но с помощью него я смогу легализовать свои доходы и вести бизнес максимально в белую.

[mechanic_cat 11 811]

Можно все простыми словами объяснить.

При погашении кредита платится определенная сумма в месяц. Для нас это просто сумма. Но, для банка она состоит из двух частей. Первая - это собственно погашение кредита, сумма самого кредита. Вторая часть - проценты за пользование.

 

При аннуитетном платеже, первые время, несколько лет, вторая часть значительно больше первой. Это банк берет проценты причем сразу за все года использования. Но, тело кредита уменьшается незначительно. И окажется через 3-4 года, что проценты за пользование вы выплатили, но кредит до сих пор почти вся сумма висит. Т.е. это очень не выгодно, если расчитываете погасить досрочно. Пользовались кредитом 5 лет, вместо оговоренных 15, но проценты заплатили за 15 лет.

 

При дифференцированном платеже, первая часть, сам кредит вы выплачиваете равномерно и постоянно. Но, и также проценты за пользование. Поэтому при такой выплате, первоначальные платежи высокие.

Но, зато и тело долга уменьшаете. И соответственно проценты уменьшаете.

 

И такой вариант выгоден, если есть план выплатить досрочно.

[BlaNcO 513]

Если все останется как есть , это супер выгодно

[polyglot 18 183]

И такой вариант выгоден, если есть план выплатить досрочно.

А учитывая что у нас все покупается и продается в уе, то тогда выгоден диф. подход.

[Sultana 2 259]

В нашей стране есть просто замечательное явление - явление инфляции народу, ею надо воспользоваться.

Полиглот не вырывай из контекста и к тому же инфляцией можно воспользоваться в свою в обоих случаях

[Sultana 2 259]

дефляция ...инфляция... пока дефляция наступит он за счет инфляции может погасить весь кредит... не обязательно 15 лет ждать ...

ну на крайний случай есть страхование риска непогашения кредита

[Timur001 1 199]

А какие у нас есть льготы для взятия квартиры в кредит?

Какие условия для молодых семей?

Для обычных семей?

Для пенсионеров?

От каких налогов освобождаются?

А самое главное стоит ли брать или лучше занимать и платить сразу?

Edited 26.12.2016 08:49 by Timur001

[polyglot 18 183]

А самое главное стоит ли брать или лучше занимать и платить сразу?

Если нет минимум трех источников дохода, иметь дело с кредитом - опасно.

[BlaNcO 513]

А какие у нас есть льготы для взятия квартиры в кредит?

Какие условия для молодых семей?

 

 

Ставка по кредиту минимальна 9% годовых.

Квартиру на вторичном нельзя.

Первый взнос 20% от стоимости кв - налом

первые 3 года льготные без выплаты % - по желанию

срок 15 лет

освобождаешься от подоходного налога, т.е деньги уходят в банк, но не в налоговую.

дальше погашение в любой форме.

молодая семья = первый брак, один из супругов не старше 30 лет ВКЛЮЧИТЕЛЬНО.

в Ташкенте новострои самые дешевые 3.5млн за квадрат - бывшая женская колония.

 

Если нет минимум трех источников дохода, иметь дело с кредитом - опасно.

 

 

самая тема как написал автор, если есть уже своя недвига взять кредит, свою сдать, своя будет спокойно погашать кредит.

[tigor 22 330]

Я вполне могу обойтись и без кредита, но с помощью него я смогу легализовать свои доходы и вести бизнес максимально в белую.

 

В Вашем случае более целесообразен дифференцированный вариант погашения кредита.

Дополню ответ @BlaNcO.

Для пенсионеров?

Пенсионерам ипотечный кредит не оформляется (насколько я знаю).

От каких налогов освобождаются?

От НДФЛ от суммы заработной платы и других доходов, направленных на погашение кредита и полученные:

- членами молодой семьи;

- застройщиками, а также членами их семей, являющимися созаемщиками по указанным кредитам осуществляющими строительство индивидуального жилья в сельской местности.

А самое главное стоит ли брать или лучше занимать и платить сразу?

При наличии стабильного заработка брать кредит стоит.

[RAA68 2 026]

Пенсионерам ипотечный кредит не оформляется (насколько я знаю).

Им уже пора о другом ПМЖ думать .

@Real Root, где дом то находится? На Карасу?Чиланзар?

[ERICo 500]

Кто что думает и скажет об этом?

 

Я думаю Вам будет выгоден аннуитетный платеж, но при условии что Вы заключите кредитный договор до ожидаемой деноминации сума.

[RAA68 2 026]

@ERICo, так Реал Рут половину сразу оплачивает как первоначальный взнос. Поэтому дифф.платеж выгоднее. В этом случае.

[Real Root 7 116]

Немного вычислений от Real Root

 

 

Приветствую всех форумчан озаобченных проблемой ипотечного кредита по программе "Молодая семья" и то, на сколько это выгодно.

Выгодно ли вообще это? Какую стратегию гашения кредита выбрать? Тип выплат по кредиту и другие нюансы.

 

Многие наверное слышали - возьми кредит, а с нашей инфляцией он сам себя схавает...

Но математически я не видел что бы кто то это обосновал.

На сколько вообще это выгодно заемщику? Давайте попытаемся разобраться...

 

Итак, для начала нам нужно узнать стоимость наших денег, которые есть сейчас, скажем через 15 лет.

Что тут я имею в виду? В 2011 году 1 кг мяса филе стоил 18 000 сум. Сейчас 32 000 сум.

Что это значит? А значит это, что если бы мы сохранили наши 18 000 под матрасом, то сегодня узнали бы, что их покупательская способность снизилась на 0,44%.

Т.е. вместо 1 кг мяса мы можем купить на них лишь 560 грамм.

Т.е. получаем формулу (1) Остаточная покупательская способность денег - P, N-новая цена, I-инфляция за период.

(1) P=N-I

 

Но как нам вычислить ежемесячный процент инфляции? На какой процент деньги обесцениваются ежемесячно?

Я нашел лишь 2 достоверных продукта, цены на которые мне известны на 2001 год. Это неформальный курс доллара, и официальный МРОТ.

Так как вычислить средний ежемесячный рост цены на наш МРОТ и любимый бакс?

Воспользуемся формулой ежемесячной капитализации вклада:

(2) S=Px(1+I/100)^n

I – годовая процентная ставка;

P – первоначальная сумма привлеченных в депозит денежных средств;

n — количество операций по капитализации начисленных процентов в течение общего срока привлечения денежных средств;

S — сумма денежных средств, причитающихся к возврату вкладчику по окончании срока депозита. Она состоит из суммы вклада (депозита) с процентами.

 

Для формулы 2 нам известны все параметры кроме I

Подставим в (2) известные данный по МРОТ

Получим уравнение

3945 = 149 775 * (1+I/100)^180. Примем за X отношение I/100 - это и будет нашим коэфицентом ежемесячного обесценивания денег.

Т.е. 3945 = 149775 *(1+X)^180, откуда получаем

Если мы будем вычислять такой же коэффицент по отношению к стоимости доллара на ч.р., то получим 1300=6800*(1+Х)^180, откуда X=0.009

Что это значит:

К примеру, ваш ежемесячный платеж составляет 300 000 сум.

Через пол года чисто деньгами вы заплатите 300 000 х 6 = 1 800 000 сум. В ценах сегодняшнего дня это будет 1 800 000/6800=264,7у.е.

Но, если мы будем считать стоимость выплат в долларах (в смысле по рыночному курсу), то получим что через 6 мес. в реальном выражении вы заплатите (300 000 + (300 000 * (1-0.02)^1) + ... + (300 000 *(1-0.02)^(n-1) ))/СЕГОДНЯШНИЙ_КУРС_УЕ = 1 759 983 / 6800 = 258,82

Т.е. если брать в расчет обесценивание сума к доллару за последние 15 лет, то выходит, что по факту за 6 мес мы выплатим не 264,7 у.е., а 258,82.

Разница маленькая? Не спорю. Но я не зря взял в расчет 15 летний период. Кредит ведь выдается так же на 15 лет, поэтому считаю такой расчет обоснованным (применительно не к примеру, а реальному кредиту).

Итак, не буду долго томить.

Вот что я получил:

Как видим, всего по кредиту мы выплатим 503,5 млн сум. Но в текущих ценах (если по МРОТ а 15лет считать) нам обойдется всего лишь в 163,8 млн. А теперь внимание! Я так же расчитал случай аннуэнтного платежка и сумму выплат за 15 лет в текущих ценах. Получается, что по аннуэнтному платежу всего мы заплатим больше - 547,7млн, НО в текущих ценах это окажется меньше!!! - это будет 148 млнв текущих ценах.

 

Если то же самое посчитать по доллару, то получим другие данные: Всего выплатим 503,5млн, а в текущих ценах это будет 276 млн сум для дифференцированного платежа и 271,7 млн для аннуэнтного.

Графически это будет выглядеть так:

 

Теперь, для полноты картины рассмотрим те же данных но коэффиценты возьмем из расчета последних 5 лет.

Расчеты приводить не буду - можете сами проверить по формулам.

По МРОТ этот коэффицент будет 0,015, а по неформальному курсу - 0,018

Вот готовый результат:

А это графическое представление:

Что имеем тут:

Сумма выплат та же: 503,5 млн для дифференцированного платежа и 547млн для аннуэтного платежа.

А вот сумма выплат в текущих ценах при диф. платеже: 202,5млн по МРОТ и 177,5 млн по доллару.

Для аннуэнтного платежа получим 189,5 и 162,5 соответственно

 

Да, я признаю что все это лишь весьма топорный прогноз, но он основан на данных прошлого, т.е. он основан на хоть каких-то данных,а не на интуиции. И любой расчет показывает, что вы совершенно не переплачиваете, а только выигрываете о того чем выше инфляция.

 

Если кто еще до сих пор не понял, то объясняю на пальцах:

Вы берете у Банка кредит на 300 млн. В у.е. сегодня это (пусть курс будет 6800) будет 44 200 баксов.

А вот отдадите вы банку за это время - 40 500 баксов (из расчета по курсу у.е. за 15 лет) (диф. платеж). Для аннуэнтного платежа эта сумма будет меньше - 39 950 у.е.

Либо, если брать курс только за последние 5 лет, то получим что отдадите итого меньше: 26 000 баксов!!! Для аннуэнтного платежа это будет 23 915 у.е.

Нравится??? Берете 44 тыс баксов, а в удачном случае отдадите 24 тыс!

 

Но, мое мнение об аннуэнтном платеже. Брать его стоит если вы точно уверены что уезжать из страны не собираетесь и погашать кредит досрочно смысла вам нет.

Иначе вероятный выигрыш в 8-11% (в сравнении с диф. платежем) может аукнуться большими потерями при досрочном погашении в первой половине срока либо в его середине.

 

Как-то так

 

P.S> В продолжении темы когда-нибудь еще сделаю расчет с учетом льготного периода, с учетом доходов от сдачи существующего жилья в аренду, с учетом если у вас есть наличные деньги, а мы их положим на вкладной счет в банк под проценты. АГА! Именно так - банк нам дает кредит под 9%, а мы заложим свободные средства под 18-20% Круто да?

 

P.S.S> За орфографию и форматирование прошу не ругать - я очень устал, ибо методолгию делал не по книжке а все делал сам и все формулы так же вывел сам - для того чтобы понять суть проблемы и расчетов. Да и сомневаюсь что еще кто-то заморачивался подобными расчетами.

Edited 27.12.2016 17:33 by Dishenzo

[Enigma 6 168]

Real Root, зачем одинаковые темы плодить? Сам же создал эту тему

[Real Root 7 116]

Real Root, зачем одинаковые темы плодить? Сам же создал эту тему

Там тему загадили вопросами не по теме.

Почти никто и ничего дельного не сказал.

Не хотел бы чтоб труд пропал в подвале темы на 10-й странице.

Edited 27.12.2016 11:35 by Real Root

[pantrik 6 372]

RR-"В продолжении темы когда-нибудь еще сделаю расчет с учетом льготного периода, с учетом доходов от сдачи существующего жилья в аренду, с учетом если у вас есть наличные деньги, а мы их положим на вкладной счет в банк под проценты. АГА! Именно так - банк нам дает кредит под 9%, а мы заложим свободные средства под 18-20% Круто да?"-

Всё это хорошо и правильно, Но! Банк не даст кредит под 9%, 15-17. Для ипотеки в селе может быть и 5-7, чтобы распродать то, что наклепали + а если процент на депозиты рухнет, как в МБ- заманивали пензионеров под 22% и в августе съёжилось до 19, а потом до минимально возможного по указивки ЦБ 9%.

Но что-то предпримут, ибо стройку жилья разворачивают нешуточную, ежемесячный платёж должен быть в районе 3л, но и цена кв метра рвётся ввысь, как журавль.

[Real Root 7 116]

Всё это хорошо и правильно, Но! Банк не даст кредит под 9%, 15-17. Для ипотеки в селе может быть и 5-7, чтобы распродать то, что наклепали + а если процент на депозиты рухнет, как в МБ- заманивали пензионеров под 22% и в августе съёжилось до 19, а потом до минимально возможного по указивки ЦБ 9%.

Но что-то предпримут, ибо стройку жилья разворачивают нешуточную, ежемесячный платёж должен быть в районе 3л, но и цена кв метра рвётся ввысь, как журавль.

Вам не дадут. А по программе "Молодая семья" - ровно 9% годовых. Постановление Президента!

[hocum 5 326]

все это лишь весьма топорный прогноз

Спасибо .Всё вполне на должном уровне.Помню у мамы на работе давали кредит ,потом хряс ,бум ,шмяк...Люди брали зарплату !!!!!!!!!И просто шли и полностью закрывали долг перед кассой !!!Но это было сказкой и давно.

Берете 44 тыс баксов, а в удачном случае отдадите 24 тыс!

Вы молодой человек. Вам виднее ....но не забывайте как трудно было рублёвым ипотечникам и как накрылось будущее для валютных по России в прошлом году.

Имхо кредит зло.Надо решать сегодня вопрос.И решать другие завтра ...А не растягивать тему на 15 лет.Кто знает ...как и что сложиться у Вас в будущем.Удачи и процветания нам всем.

Зы с удовольствием читаю ,простынки )в коих есть смысл.

[Liorsi 55]

А по программе сельского жилья ("образцовые дома" - типовые ховли на 6 сотках, примыкающие к городу) - ровно 7% годовых, всем, без возрастного ограничения, правда владелец должен иметь не городскую прописку.

 

При общей стоимости всего жилья под ключ до 200 млн. сум в 2016 году.

 

Кроме других льгот озвученных выше, типа освобождения от подоход.налога в пользу платежа кредита, также освобождение от земельного налога, и налога на имущество (дома) до полного погашения кредита.

 

Также стоит отметить, что первоначальный взнос и последующие ежемесячные платежи можно платить в любой форме, и банк не капризничает по поводу откуда на ваш счет пришли деньги (перечислением), или чьей карточкой вы погашаете кредит. У людей с наличным доходом, это может быть еще дополнительный выигрыш в 15-20%.

Edited 27.12.2016 12:22 by Liorsi